Договір купівлі-продажу земельної ділянки

Багато людей прагнуть придбати земельну ділянку в тихому районі міста або за його межами. Вони мріють побудувати затишний будинок, в якому можна відпочити від міської метушні. Щоб придбання не стало причиною появи додаткових проблем, угоду потрібно правильно оформити. Найбільш поширеною формою переходу права власності на землю є договір купівлі-продажу.

Як оформляється договір купівлі-продажу ділянки

Договір купівлі-продажу – це угода між продавцем і покупцем про те, що продавець зобов’язується передати, а покупець прийняти та оплатити вартість майна. Він полягає в письмовій формі і засвідчується у нотаріуса. У документі повинні бути вказані:

• – повні дані про осіб, які здійснюють угоду;
• – предмет угоди і його кадастровий номер;
• – ціна, термін і порядок передачі оплати;
• – умови передачі земельної ділянки в натурі;
• – обов’язки учасників угоди;
• – відповідальність сторін у разі невиконання умов продажу.

Документ підписують обидві сторони. Замість покупця і продавця підписи можуть поставити їх довірені особи. Представники укладають договір купівлі-продажу земельної ділянки на підставі довіреності.

Відповідно до норм чинного законодавства договори, пов’язані з придбанням або продажем земельної ділянки, підлягають державній реєстрації. Тому документ потрібно обов’язково зареєструвати в Державному реєстрі речових прав. Оскільки з 2013 року функції державних реєстраторів можуть виконувати приватні нотаріуси, всю процедуру оформлення купівлі-продажу земельної ділянки можна здійснити в приватній нотаріальній конторі.

Особливості продажу земельної ділянки

Об’єктивно оцінити характеристики придбаної земельної ділянки можна лише в тому випадку, якщо вона обмежена межовими знаками. Якщо територія не має чітко визначених меж, потрібно домогтися виділення землі в натурі, навіть якщо це буде пов’язано з додатковими витратами. В іншому випадку у покупця після вступу до права можуть з’явитися додаткові проблеми. При купівлі ділянки також треба звернути увагу на її цільове призначення. Не на всіх територіях можна вести будівництво або будувати об’єкти промислового призначення.

Скільки коштує оформлення купівлі-продажу земельної ділянки, залежить від багатьох чинників. Якщо земля належала продавцю менше 3 років, йому потрібно буде сплатити податок на доходи (5% від вартості майна) і військовий збір (1,5%). Сума зборів розраховується від вартості майна (вона повинна бути не нижче експертної). Якщо власник володів ділянкою понад 3 роки або вперше в поточному році продає нерухомість, сплачувати податок на доходи він не буде. При продажу землі треба оплатити послуги нотаріуса за вчинені нотаріальні та реєстраційні дії.

Чому варто укладати договір купівлі-продажу землі у нас

Нотаріус Кучма Кристина Сергіївна працює в нотаріаті більше 9 років. Вона ретельно вивчає документи на землю і перевіряє їх достовірність за допомогою спеціальних баз даних. Завдяки великому досвіду роботи і високій кваліфікації Кристина Сергіївна виявляє проблемні моменти на етапі підготовки договору. Це дозволяє клієнтам уникнути небажаних наслідків угоди. Нотаріус виконує процедуру оформлення купівлі-продажу землі в суворій відповідності з нормами чинного законодавства. Тому посвідчені в нашій нотаріальній конторі документи мають повну юридичну силу.

Як здійснюється процедура оформлення договору купівлі-продажу

Записатися на прийом до Кристини Сергіївни можна на нашому сайті. Для цього потрібно заповнити відповідні поля. Найближчим часом нотаріус зв’яжеться з клієнтом і підбере відповідний час для прийому. Вона підкаже, які потрібні документи для продажу земельної ділянки або її придбання. Сторони, які укладають договір, повинні пред’явити юристові паспорти, ідентифікаційні коди, документи на ділянку і звіт про його експертну грошову оцінку, а також витяг з Державного реєстру (витяг ДЗК). Нотаріальна контора розташована в Києві в Печерському районі, тому до неї можна швидко дістатися з будь-якого району столиці. За необхідності Кристина Сергіївна виїжджає до клієнта додому або в офіс, як в Печерську, так і за його межами.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки

За Договором купівлі-продажу земельної ділянки (далі “Договір”) відбувається передача за плату права власності на земельну ділянку від Продавця до Покупця.

Предметом цього Договору може бути земельна ділянка будь-якого цільового призначення, однак за умови, що вказаній земельній ділянці присвоєно кадастровий номер, а відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру України.

Звертаємо увагу, що цей Договір НЕ МОЖЕ бути використано для продажу іншого нерухомого майна (до прикладу, квартири, кімнати, житлового будинку тощо), в такому випадку необхідно скористатися окремим Договором купівлі-продажу нерухомого майна. Окрім цього, проект Договору також НЕ МОЖЕ бути використано для купівлі-продажу автомобіля, у зв’язку із чим сторони мають скористатися відповідним Договором купівлі-продажу транспортного засобу.

У тексті цього Договору сторонам потрібно визначити наступні умови:

(1) загальні характеристики земельної ділянки (площа, адреса місцезнаходження, кадастровий номер, склад угідь, межі земельної ділянки);

(2) наявність прав третіх осіб щодо користування земельною ділянкою (договори іпотеки або застави нерухомого майна, договори оренди або суборенди, договори постійного користування, встановлені сервітути, емфітевзиси або суперфіції);

(3) наявність будь-яких інших обмежень у користуванні земельною ділянкою, за наявності (до прикладу, встановлення охоронної зони або прибережної смуги, заборона ведення певних видів діяльності тощо);

(4) вартість земельної ділянки, за яку вона придбавається Покупцем (далі “Ціна”);

(5) порядок та строки виплати Ціни за Договором, а також спосіб проведення розрахунків за Договором;

(6) момент набуття права власності Покупця на земельну ділянку;

(7) порядок розірвання Договору та заходи відповідальності.

Перевірка наявності обтяжень земельної ділянки, що продається

Перед датою укладення цього Договору Продавець зобов’язується повідомити Покупця щодо всіх наявних обтяжень у користуванні земельною ділянкою, зокрема:

(1) право тимчасового платного користування третіми особами земельною ділянкою на підставі укладених договорів оренди або суборенди; та/або

(2) земельна ділянка передана в заставу за договором іпотеки, в рахунок забезпечення виконання зобов’язань Продавця або третіх осіб за певними договорами/угодами; та/або

(3) щодо земельної ділянки встановлено сервітут – тобто право третіх осіб на платне або безоплатне користування земельною ділянкою, до прикладу, право прогону худоби, право проїзду велосипедом по наявному шляху, тощо; та/або

(4) щодо земельної ділянки встановлено емфітевзис – тобто право третіх осіб на використання земельної ділянки для сільськогосподарських потреб; та/або

(5) щодо земельної ділянки встановлено суперфіцій – тобто право третіх осіб на використання земельної ділянки для забудови; та/або

(6) щодо земельної ділянки встановлено будь-які інші обмеження у користуванні, зокрема, умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, умови надавати третім особам право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин тощо.

Звертаємо увагу, що вказані обтяження у користуванні земельною ділянкою можуть бути встановлені на підставі договору, заповіту, рішення суду або закону. Інформація про перелік наявних обтяжень земельною ділянкою можна перевірити шляхом отримання Витягу з Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Реєстрація права власності

На розсуд сторін Договору Покупець має можливість набути право власності на земельну ділянку (1) в дату укладення та підписання Договору; або (2) в іншу дату, окремо погоджену сторонами; або (3) одразу після настання визначеної події у майбутньому.

Право власності Покупця на земельну ділянку має бути в обов’язковому порядку зареєстровано в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Покупець вважається законним власником придбаної земельної ділянки за Договором лише після внесення відомостей про це в Єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Особливості продажу земель сільськогосподарського призначення

Чинним законодавством України дозволено громадянами України з 1 липня 2021 року купувати та придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, за наступних умов:

(1) один громадянин України може придбати лише до 100 гектарів (обмеження діє до 1 січня 2024 року);

(2) придбання земельних ділянок розташованих ближче за 50 км до прикордонної смуги – забороняється;

(3) громадянин України не належить до переліку категорій осіб, яким придбання земель сільськогосподарського призначення заборонено законом повністю.

Звертаємо додатково увагу, що придбання юридичними особами, зареєстрованими відповідно до законодавства України, земельних ділянок сільськогосподарського призначення ТИМЧАСОВО заборонено до 1 січня 2024 року.

Як використовувати документ

ВАЖЛИВО! Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (не залежно від форми власності – державна, комунальна чи приватна) можливо лише за результатами проведення земельного аукціону, на якому визначається особа нового власника шляхом проведення торгів.

Для того, щоб Договір набув юридичної сили, він має бути в обов’язковому порядку підписаний обома сторонами, а також посвідчений у державного або приватного нотаріуса – за вибором сторін. Сторони у тексті Договору можуть визначити на кого покладається обов’язок оплати нотаріальних послуг. Цей Договір не підлягає наступній державній реєстрації.

Якщо Продавець та/або Покупець в дату укладення Договору перебувають у зареєстрованому шлюбі, необхідно отримати попереднє письмове погодження від іншого з подружжя на укладення цього Договору.

Якщо земельна ділянка перебуває в іпотеці (заставі нерухомого майна), Продавцю необхідно отримати попередню згоду на укладення цього Договору від іпотекодержателя (заставодержателя).

Окрім цього, перед датою укладення Договору сторони обов’язково мають запросити незалежного оцінювача для проведення експертної оцінки земельної ділянки, що продається за Договором. Встановлена Ціна не може бути меншою за оціночну вартість, визначену незалежним оцінювачем.

Застосовуване законодавство

Як змінити шаблон

Ви заповнюєте форму. Документ створюється у Вас на очах по мірі того, як Ви відповідаєте на питання.

У кінці Ви отримаєте його безкоштовно у форматах Word та PDF. Ви зможете змінити його та використати знову.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, Угода купівлі-пролажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, Договір продажу землі сг призначення, Угода купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, Договір продажу земельної ділянки сг призначення

Житло, нерухомість – Інші шаблони юридичних документів для завантаження

• Договір найму житлового приміщення
• Повідомлення про розірвання договору найму житлового приміщення
• Акт приймання-передачі житлового приміщення
• Договір купівлі-продажу нерухомого майна
• Довіреність на управління нерухомим майном
• Угода про розірвання договору найму житлового приміщення

• Інші шаблони юридичних документів для завантаження

Укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки сільгосппризначення

Після відкриття ринку землі одне з найпоширеніших запитань від власників ділянок сільськогосподарського призначення та їх потенційних покупців – як правильно укласти договір купівлі-продажу такої землі? Тому, розповідаємо алгоритм.

Для продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (паю) (далі — с/г ділянки) власнику слід підготувати документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання с/г ділянки:

Слід отримати витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі ДPPП) або мати інший документ, який підтверджує право власності на ділянку (державний акт, свідоцтво про право власності).

Якщо у ДРРП право власності на ділянку не зареєстроване – його можна зареєструвати у центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП) або у нотаріуса під час укладання договору купівлі-продажу ділянки.

Продаж с/г ділянки, якій не присвоєний кадастровий номер, неможливий!

Отримати витяг із державного земельного кадастру (далі — ДЗК) можна онлайн на сайті Держгеокадастру (e.land.gov.ua/services).

За його відсутності слід у землевпорядній організації замовити документацію із землеустрою, на підставі якої здійснюється реєстрація в ДЗК.

Ціна продажу с/г ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), до 1 січня 2030 року не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку с/г ділянки можна отримати онлайн на сайті Держгеокадастру.

Для визначення ринкової вартості с/г ділянки необхідно замовити експертну грошову оцінку.

Експерту грошову оцінку можна здійснити безкоштовно через сервіс автоматичної оцінки Фонду держмайна (evaluation.spfu.gov.ua) або замовити у професійного оцінювача.

Договір купівлі-продажу с/г ділянки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Воно провадиться за місцезнаходженням ділянки або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

При продажу с/г ділянки, яка перебуває у довгостроковій оренді, слід враховувати переважне право орендаря на придбання цієї ділянки.

Для цього не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу слід подати нотаріусу, який буде посвідчувати договір, заяву про державну реєстрацію наміру продажу с/г ділянки. До заяви слід додати проєкт договору, в якому зазначити ціну та умови продажу.

Ціна продажу с/г ділянки не обов’язково має збігатися з експертною грошовою оцінкою.

Нотаріус повинен повідомити орендарю про намір власника продати ділянку. Ухвалити рішення щодо придбання ділянки за запропонованою ціною орендар повинен протягом місяця.

Переважне право орендар може передати іншій особі, про що має письмово повідомити власника ділянки.

У разі відмови орендаря від переважного права на викуп, власник землі має право продати ділянку іншій особі, але на тих самих умовах та за ціною не нижче тієї, яка пропонувалася орендарю.

Орендар с/г ділянки має переважне право купівлі цієї ділянки у другу чергу, тобто, у разі відсутності суб’єкта першої черги або у разі його відмови від купівлі. У першу чергу переважне право має особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення за певних умов. Механізм реалізації переважного права однаковий.

Якщо ділянка не перебуває в оренді та відсутні спецдозволи, передбачені цим пунктом дії не здійснюються.

Право продавати та купувати с/г ділянку мають:

• до 2024 року тільки громадяни України, але не більше ніж 100 га в руки однієї особи;
• з 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами – також юридичні особи, акціонерами / учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади, але не більше ніж 10 тис. га для однієї фізичної і юридичної особи.

Продаж с/г ділянок заборонений:

• іноземцям до рішення референдуму;
• громадянам держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• членам терористичних організацій;
• якщо до покупця чи його родичів застосовано санкції у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок.

Покупець с/г ділянки має документально підтвердити джерела походження коштів (інших активів), за які планує набути право власності на землю.

Документи, які необхідні для укладання договору:

• паспорти (документи, що посвідчують особу) та реєстраційні номери облікових карток платників податків (РНОКПП) сторін договору;
• у разі спільної сумісної власності на с/г ділянку – нотаріально засвідчена згода або особиста присутність чоловіка / дружини, свідоцтво про шлюб чи про розірвання шлюбу, його / її паспорт і РНОКПП;
• документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку;
• витяги з ДЗК та ДРРП;
• витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку;
• звіт про експертну грошову оцінку земель;
• документи, що підтверджують джерела походження коштів (інших активів) покупця.

Під час посвідчення договору купівлі-продажу с/г ділянки нотаріус перевіряє законність угоди на момент її укладення, зокрема дотримання встановлених вимог до покупця.

Водночас нотаріус не зобов’язаний перевіряти наявність судових спорів щодо ділянки. Цю інформацію можна перевірити самостійно в Єдиному державному реєстрі судових рішень за кадастровим номером ділянки.

Розрахунок за купівлі-продаж с/г ділянки може здійснюватися лише в безготівковій формі (на розрахунковий рахунок у банку).

При укладанні договору слід платити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5% (0%, 18% залежно від обставин) від ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче експертної грошової оцінки ділянки. Крім того, сплачується військовий збір у розмірі 1,5% (у разі сплати ПДФО) та державне мито у розмірі 1% від ціни договору.

За наявності необхідних документів та сплати податків, нотаріус посвідчує договір та проводить державну реєстрацію права власності на ділянку. Новому власнику безоплатно видається витяг із ДРП та відповідні зміни вносяться до ДЗК.

Продаж частини с/г ділянки

За описаною процедурою може бути продана частина с/г ділянки, але із дотриманням певних правил:

1. Під час проведення поділу ділянки не можна змінити її цільове призначення.
2. Поділ не припиняє дію обмежень у використанні ділянки.
3. Поділ ділянки, яка знаходиться в оренді, буде можливим лише після отримання нотаріально засвідченої письмової згоди на це орендаря.
4. Розмір і конфігурація ділянки не повинні створювати перешкод для її використання за цільовим призначенням.

Отже, для продажу частини с/г ділянки потрібно:

1. Звернутись із заявою до землевпорядної організації, а за наявності обтяжень (оренда с/г ділянки) додати нотаріально засвідчену письмову згоду орендаря. Розробник документації із землеустрою зареєструє новостворені земельні ділянки в ДЗК. Отримати витяги з ДЗК.
2. Зареєструвати право власності на поділені ділянки у ДРРП через ЦНАП або нотаріуса.
3. Звернутись до нотаріуса для продажу ділянки.