Що Потрібно Щоб Побудувати Будинок На Ділянці

Вузькими вважаються ділянки, ширина яких не перевищує 15-20 метрів. Ділянка шириною 10 метрів. Максимально вузький. Прийнятний по комфорту будинок не може бути вже 6 метрів, при цьому за нормативними вимогами між ним і межею ділянки має ще має залишатися місце.

Витягнуті ділянки, як правило, однією зі своїх вузьких сторін примикають до вулиці (дорозі). Наприклад, якщо ширина ділянки 12 м, то теоретично на ньому можна побудувати будинок шириною 10 м, чого цілком достатньо. Можна було б і ширше, але нормативи забороняють зведення будинків ближче 1 м від межі сусідньої ділянки. Крім того, існують нормативи мінімального відстані між будівлями в залежності від класу їх вогнестійкості.

При цьому навіть найвища I ступінь вогнестійкості дозволяє зведення будівлі не ближче 6 метрів від сусідньої будівлі. Виходить, що тіснота на ділянці може бути викликана не тільки його малою шириною, але і сусідніми будівлями, зведеними практично впритул до вашого забору. Тому перед покупкою вузької ділянки, особливо якщо його ціна істотна занижена, слід проконсультуватися з фахівцем, який окреслить можливості забудови даного наділу.

Є й інші незручності. Наприклад, на вузькій ділянці набагато складніше не потрапляти на очі сусідам. Проект будинку і зонування ландшафту обов’язково повинні складатися з урахуванням, т.Зв. Інтимного комфорту проживання. В цьому випадку високий паркан не найвдаліший вихід, оскільки він візуально зробить ділянку ще вже.

Мала ширина ділянки означає малу ширину будинку, а це, в свою чергу, вплине на планування та енергоефективність останнього. Щоб отримати достатньо житлової площі доводиться вибирати двоповерхові проекти з підвалом, що також позначиться на вартості будівництва. Якщо сусідні ділянки теж витягнуті, то, швидше за все, побудовані на них будинки будуть значно знижувати інсоляцію ваших кімнат, а бічні вікна першого поверху будуть виходити на близько розташований паркан.

Як побудувати будинок на вузькій ділянці?

Обмеження, які накладає вузьку ділянку на будівництво будинку, істотні, однак при бажанні зручне житло можна звести і в умовах обмеженого простору. Для цього доведеться задіяти весь арсенал секретів ергономіки.

Конфігурація проекту котеджу багато в чому визначається формою ділянки, а також його рельєфом. На просторих територіях проблем із зонуванням не виникає. Ідеальним співвідношенням площі ділянки і площі котеджу вважається відповідно 10: 1. В цьому випадку можна вільно вибирати орієнтацію будівлі, планування, розташування прилеглих зон і так далі.

Але при зменшенні різниці між чисельником і знаменником даної пропорції, одна за одною спливають проблеми, що обмежують свободу дій. Крім того, ще важливі форма і рельєф ділянки. Однак якщо ці суми, можна сказати, постійні, то проект котеджу на папері піддається зміні і адаптації до обмеженим умовами.

Мінімізація недоліків вузьких ділянок

Перш за все, хочеться відзначити значення довжини вузького наділу. Чим вона більше, тим відповідно більше шансів побудувати просторе житло. Наприклад, якщо сусідній будинок розташований в глибині ділянки і близько до вашої кордоні, то є можливість побудувати свій будинок ближче до дороги, щоб збільшити його ширину, не порушуючи нормативів.

Довгий ділянку також дає можливість відокремити допоміжні приміщення від будинку, розширюючи тим самим житловий простір. Баню, спортзал, майстерню, гараж. Все це можна побудувати окремо. Досить сміливе, але оригінальне і практичне рішення. Поділ будинку на дві віддалені половини, з’єднані між собою критим переходом. У цьому випадку між цими половинами можна зручно розташувати басейн, терасу, дитячий майданчик і т.Д.

У кращому становищі опиняються ті власники вузьких ділянок, сусіди яких ще не побудувалися. У цьому випадку з’являється хороша можливість узгодити з ними планування будинку і ділянки. Узгодження вигідно всім, тому на переговори, як правило, охоче йдуть навіть не зовсім толерантні сусіди, проте справа ця вимагає дипломатичного підходу. Предметами узгодження повинні стати взаємне розташування вікон, непросматриваемость терас, зони басейну, висота забору і головне. Розташування будівель на ділянці.

Найбільш вдалою вважається орієнтація ділянки в довжину з півночі на південь. В такому випадку торці будинку теж виходять на північ і південь, і тоді все приміщення отримують достатньо світла. При цьому краще щоб ділянку примикав до дороги саме північною стороною, щоб вітальня виходила на південну сторону вікнами в сад. А ось в’їзд з південного боку сильно ускладнює комфортну планування будинку на вузькій ділянці.

На сусідніх ділянках можуть рости дерева з великими кронами, тінь від яких поширюється і на ваш наділ. Це може бути вигідно, якщо розташувати на затіненій в послеполуденное час території зону відпочинку. В іншому випадку, дерево може перекрити інсоляцію житлових приміщень, що небажано. Безпосередня близькість дерев сусідньої ділянки також може перешкодити розміщенню басейну або декоративного ставка, оскільки в такому випадку водойми буде засипати опале листя.

Ділянки не завжди зустрічаються рівними, але для вузької ділянки певна рельєфність може виявитися навіть корисною, наприклад, ухил. Він може дати додаткову площу для вікон на головному фасаді, якщо дозволить розташувати гараж в цокольному поверсі.

Планування котеджу

Довгий і вузький будинок важко зробити надкомфортно, але максимум зусиль для цього все ж докласти варто. Житлові приміщення слід розташовувати переважно з сонячної сторони. При цьому протилежна довга стіна взагалі може їх не мати, особливо якщо ті виходять на високий паркан.

Одне з напрошуються рішень. Це довгий коридор з боку слабкої інсоляції і ряд житлових приміщень по іншу сторону. Сходи на другий поверх в цьому випадку буде перебувати посередині, щоб бути симетрично віддаленої від кімнат. Або можна зробити дві драбини. Одна при вході, друга. У вітальні, розташованої в кінці. Загалом, рішень може бути маса, але всі вони вирішують одні й ті ж проблеми:

• Незручна витягнута форма;
• Недолік інсоляції;
• Оглядовість приміщень через вікна з боку сусідніх ділянок.

Санвузли, комори, котельню, пральню, гардеробну та інші допоміжні приміщення у вузькому будинку краще розташовувати ближче до центру, щоб залишити вікна фасадів приміщень репрезентативним. Якщо будинок знаходиться в самому кінці ділянки, то вітальню і терасу виносять вперед. Це стандартна схема.

На другому поверсі знаходяться спальні, в кожній з яких є вікно. Однак якщо замість мальовничого пейзажу з вікна спальні постане сусідську ділянку, то є сенс подумати про мансардному вікні. Вже краще небо, ніж вимушене спостереження за чужий приватній життям.

Зонування ділянки і генеральний план забудови

Будинок на вузькій ділянці не повинен займати його центр і затінювати собою сад. Парадна і приватна зона часто розділені будівлею будинку. Попереду нього. Під’їзд до гаражу, мощена майданчик і палісадник. Позаду. Добре освітлений сад і зона відпочинку, ізольована від вулиці. Там знайдеться місце і басейну, і дитячому майданчику і господарських будівель.

Що стосується розмірів будинку і його місця на ділянці. Все залежить від вихідних умов, таких як розташування будинків по сусідству, їх класу вогнестійкості і рельєфу ділянки.

Перш за все, необхідно накреслити план з усіма сусідніми ділянками і їх будівлями, із зазначенням класу їх вогнестійкості. Потім на плані слід заштрихувати області недоступні для будівництва в зв’язку з пожежними нормами. Таким чином, на плані чітко позначиться пляма території під можливу забудову. Уже, виходячи з форми цієї плями, архітектор вигадує найбільш вдале рішення проекту майбутнього будинку.

При південній орієнтації в’їзду двоповерховий будинок краще розташовувати в кінці ділянки, залишивши за ним невелику територію для господарських будівель. В такому випадку будинок не буде затінювати собою сад, а все примітивні архітектурні форми залишаться поза увагою. А ось гараж слід винести вперед. Тоді не потрібно буде робити дорогу через всю ділянку. Гараж при цьому, маючи малу висоту, не створить багато тіні.

По можливості будівлю будинку слід наблизити до однієї зі сторін, якщо, звичайно, це можливо в умовах сусідніх будівель. Рівновіддалене розташування будинку від кордонів вузької ділянки створить занадто вузькі проходи по обидва боки, які буде важко будь-яким чином використовувати. Зсув будинку до межі ділянки також може дозволити зробити вхід з довгої сторони, а сама будівля наблизити до початку ділянки, що дозволить викроїти додаткові метри позаду будинку.

Розподіляючи зони ділянки, слід брати до уваги і розташування відповідних зон ділянок сусідніх. Так, зони відпочинку, де встановлено стаціонарний мангал або піч барбекю не повинні знаходитися один навпроти одного. Компанії по різні боки паркану напевно будуть заважати один одному гучною музикою, шумом і всім іншим.

Сад на вузькій ділянці

У висновку хочеться написати пару слів про те, як створювати сад, на довгастому ділянці, ширина якого не перевищує 15-20 метрів. Боротися з тіснотою в саду можна тільки, т.Зв. Оптичними методами. Зробити територію візуально ширше допомагає:

• Поділ ділянки на рівні (підпірні стіни, тераси);
• Умовний поділ ділянки на зони за допомогою пергол, напівпрозорих живоплотів, арок, шпалер;
• Звивисті доріжки, «ламають» лінійність ділянки і при кожному повороті змінюють перспективу;
• Поперечні і звивисті ряди чагарників і дерев, а не висаджені в довжину;
• Розташування ландшафтних ліній по діагоналі ділянки або дугою.

Введення в експлуатацію

Відповідно до останніх законодавчих змін, для реєстрації права власності на приватний будинок, який був зведений власником на його особистій ділянці землі, потрібні документи, що дозволяють введення будова в експлуатацію. Це означає, що починати слід з Бюро технічної інвентаризації.

Отриманню технічних паперів передує виклик співробітників Бюро технічної інвентаризації для огляду будівлі і твори замірів. На підставі цих відомостей буде складено технічний план і паспорт. Після цього власнику слід подати заяву до міської адміністрації, щоб привласнити приватному будинку особисту адресу. Далі йде процедура отримання кадастрового паспорта і плану, для чого і будуть потрібні отримані раніше документи.

Тільки після цього можна отримати дозвіл на введення приватного будинку в експлуатацію, з подальшим оформленням права власності. Його можна отримати в тій же установі, в якому було отримано дозвіл на проведення будівельних робіт. Термін отримання документа становить не більше десяти робочих днів.

При укладанні угод

Важливим моментом є необхідність в реєстрації прав на приватний будинок після покупки земельної ділянки. Для цього необхідно подати заяву і документи, що підтверджують право володіння землею в установу Росреестра за місцем знаходження об’єкта нерухомості. При цьому під час реєстрації обов’язково особиста присутність всіх співвласників. Якщо хто-небудь не може з’явитися, то замість нього може бути присутнім довірена особа, з оформленої у нотаріуса довіреністю.

Якщо будинок був куплений в офіційно зареєстрованому шлюбі, то необхідно отримати письмову згоду другого з подружжя на його оформлення. Така згода складається чоловіком і засвідчується нотаріусом. Без цього документ не матиме юридичної сили.

Купуючи частку ділянки з будинком у продавця, який є співвласником, обов’язково слід отримати письмові відмови інших власників від придбання продаваної частини майна, інакше, навіть після оформлення права власності, таку угоду легко оскаржити і скасувати.

Початок процедури

Щоб правильно провести процедуру оформлення реєстрації приватного житлового або нежитлового будинку, побудованого на своїй землі, потрібно знати, з чого почати. Перше, що потрібно буде зробити, це відправитися в Бюро технічної інвентаризації. Там необхідно оформити технічні документи. Паспорт і план будівлі. Після цього спорудження слід обов’язково поставити на кадастровий облік, для чого потрібно подати заяву та додані до неї документи.

Далі необхідно відштовхуватися від того, чи є для земельної ділянки дозвіл під ІЖС і чи всі документи на нього є. Іншими словами, визначаючись, з чого почати, слід мати на увазі:

• Розташування приватного будинку на садовій або ж дачному земельній ділянці. Становлення на облік в кадастрову базу необов’язково. Згідно спрощеною схемою оформлення права власності, досить подати заповнену декларацію з усіма відомостями про будівництво;
• Будова на землі під ІЖС для ведення приватного господарства. Насамперед будинок потрібно поставити на кадастровий облік, в результаті чого будуть отримані документи, що підтверджують право власності.

Оформлення будинку на своєму земельній ділянці

Вся нерухомість підлягає обов’язковій державній реєстрації, про яку свідчать видані відповідальним установою документи. Процедура реєстрації приватного житлового будинку, побудованого на особистій ділянці землі, передбачає внесення в єдину державну кадастрову базу всіх відомостей про об’єкт нерухомості і його власника. Тільки після реєстрації власник отримує законне право розпоряджатися будинком.

Без оформлення реєстрації права власності на свій заміський будинок, зведений на ділянці землі отриманої під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС), власник не зможе ні продати, ні обміняти, ні подарувати, ні здати офіційно в оренду дану нерухомість. Крім того, якщо будинок був не куплений, а побудований власником землі, то без державного оформлення даної споруди офіційно не існує.

Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему. Звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа →

Це швидко і безкоштовно! Або телефонуйте нам за телефонами (цілодобово):

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему. Зателефонуйте нам по телефону. Це швидко і безкоштовно!

Що знадобиться

Щоб перейти до реєстрації права власності, потрібно свідомо підготувати наступні документи:

Наіменованіеособенності

Паспорт власника землі	Оригінал і копія
Заява про реєстрацію права власності на будинок	Від імені власника землі
Правовстановлюючі документи на ділянку	Договір приватизації, обміну, купівлі-продажу, ренти, дарча, заповіт, свідоцтво вступу в спадщину, інше
Документи про дозвіл на будівництво	Або про самовільне будівництво
Довідка з єдиної державної реєстрової бази	що підтверджує власника
Технічні та кадастрові документи	Паспорти і плани
Поверховий план будови	Видає Бюро технічної інвентаризації
Квитанція про сплату державного мита	зробити копію

Якщо споруда самовільна

Якщо ж власник землі з яких-небудь причин своєчасно не отримав дозвіл на проведення будівельних робіт, то після побудови приватного будинку його доведеться легалізувати. Дана процедура, порядок якої регламентовано Містобудівною кодексом Російської Федерації, не є особливо складною, однак вона може затягнутися на кілька місяців, а фінансові витрати, особливо із залученням фахівця, будуть досить значними.

Щоб легалізувати будова на своєму земельній ділянці, слід вибрати найбільш підходящий варіант з трьох:

• Звернутися до суду;
• Оформити заднім числом папери, які дозволяють будівництво. Отримати дозвіл, не повідомляючи про те, що будинок вже побудований, а через деякий час здати об’єкт;
• Звернутися до комісії захід самовільного будівництва і подати заяву для збереження будинку. Якщо рішення буде позитивним, власнику видадуть усі необхідні дозволи та інші документи.

Останні зміни в законодавстві могли бути не відображені в даній статті, в зв’язку з цим стаття могла втратити юридичну актуальність. У разі виникнення питань обов’язково зверніться за безкоштовною консультацією до нашого юриста через форму нижче.

Початок будівництва приватного будинку: підготовка необхідних документів

Підготовка документів для будівництва приватного будинку. Наступний важливий етап підготовки до зведення споруди.

Етап 4. Узгодження проекту на будівництво в місцевих органах влади.

Для початку законного будівництва забудовник зобов’язаний пройти ряд погоджень в місцевих органах влади.

Документи, необхідні для початку будівництва приватного будинку, потрібно збирати по Пятичастное алгоритму:

Отримайте постанову про дозвіл на будівництво будинку в місцевому органі виконавчої влади.

Замовте у фахівців відділу геонадзора районного комітету з архітектури акт обстеження ділянки (акт розбивки меж ділянки і осей будови) або в разі самовільного будівництва (від фундаменту і ч далі). План виконавчої топознімання ділянки та Будинку під будівельний паспорт.

В цьому ж комітеті замовте будівельний паспорт об’єкта.

Узгодьте план розміщення будівель на ділянці в санітарної та пожежної інспекціях.

Надайте узгоджений план в районний комітет з архітектури і отримаєте готовий будівельний паспорт об’єкта.

З чого потрібно починати будівництво приватного будинку: прив’язка до місцевості

З чого ще потрібно починати будівництво приватного будинку, так це з визначення, наскільки вдало ваше майбутнє житло буде розташовуватися на тій чи іншій ділянці.

Етап 3. Прив’язка проекту будинку до місцевості.

Цей етап є актуальним для тих, хто вже придбав типовий проект, тому що в ідеалі процес придбання ділянки і вибір проекту повинні відбуватися паралельно. Збираючись купувати рельєфний ділянку, забудовник буде, перш за все, звертати увагу на проекти, спеціально призначені для рельєфів. Великий ділянку сам по собі зверне вашу увагу на проекти, які передбачають винесення господарських будівель в окремі будови.

Невелику ділянку «підкаже», що розглядати потрібно варіанти компактних будинків. Але навіть якщо ця умова виконана, вам все одно не слід нехтувати процедурою прив’язки проекту. Якщо основні інженерно-геологічні вишукування були виконані, згідно з нашою рекомендацією, ще до придбання ділянки, вам залишається здійснити технічну прив’язку проекту і винос будинку в натуру.

Підготовка до будівництва приватного будинку: з чого почати

Отже, ви вирішили побудувати будинок. З чого почати, щоб приступити до будівництва «у всеозброєнні»? Це питання, безумовно, стоїть на чолі кута у кожного забудовника-новачка. Те, наскільки ретельно буде здійснена підготовка до будівництва будинку, багато в чому зумовить комфортабельність вашого проживання в ньому. Більш того, вірно оформлені документи для початку будівництва приватного будинку стануть гарантією успішного вирішення можливих проблем при експлуатації будівлі.

Як побудувати будинок: підготовка до будівництва. Вибір проекту

Етап 2. Вибір проекту будинку.

Пошук проекту будинку може бути одним з найбільш захоплюючих етапів в справі будівництва власного будинку. Знайдіть час обміркувати те, що ви хочете від вашого майбутнього будинку, буквально складіть перелік ваших пріоритетів.

Що потрібно робити перед будівництвом будинку, коли об’єктивні і необхідні пріоритети вашого майбутнього житла визначено? Починайте розглядати проекти, їм задовольняють. Розглядаючи плани, пам’ятайте, що багато проектів допускають внутрішні перепланування, що не торкаються положення несучих стін. Відповідно, ви можете прибирати зайві або створювати додаткові внутрішні перегородки, міняти площа деяких приміщень і, природно, змінювати їх призначення.

Якщо в проекті якась кімната позначена як «кабінет» або «спальня», це відображає лише уявлення архітектора про абстрактні мешканцях цього будинку і прямо вас ніяк не стосується. Ваше завдання. Зрозуміти, чи влаштовує вас загальне планувальне рішення. При цьому звертайте особливу увагу на те, здається вам зручним розміщення санвузлів і ванних кімнат: їхнє становище ув’язано з інженерної частиною проекту і не може бути змінено без відповідних змін по частині прокладки комунікацій.

Але якщо ви раптом вирішили, що вам необхідний унікальний будинок, який буде відповідати всім вишуканим вимогам, то потрібно створити нову концепцію і новий проект.

З чого почати, якщо вирішили побудувати будинок: вибір ділянки

Отже, з чого почати будівництво приватного будинку, щоб дотриматися всіх норм і правил?

Етап 1 вибір земельної ділянки.

При підготовці під будівництво будинку пам’ятайте, що земля не терпить суєти. Перш за все, визначитеся з площею необхідного вам ділянки. Він не повинен бути ні занадто великим, ні занадто маленьким. Вибирати ділянку слід виходячи із загальної площі будинку, який ви хочете на ньому побудувати. Зразкова пропорція, яку при цьому варто дотримуватись. Один до десяти.

Для будинку площею 200 м2 потрібно ділянку площею 20 соток. Ніхто не закликає домагатися точної відповідності цієї пропорції, але якщо вона буде порушена фатально, ліквідність вашої майбутньої нерухомості різко впаде.

Кілька критеріїв вибору ділянки землі під будівництво будинку

Вибір ділянки. Перший крок у будівництві будинку. Крім юридичних аспектів купівлі ділянки, фізичних характеристик грунтів і доступності комунікацій, завжди варто звернути увагу і на інші моменти.

Перше, з чого потрібно почати, щоб побудувати будинок, це звернути увагу на наступні моменти:

Що ще потрібно зробити перед початком будівництва будинку

Що ще потрібно зробити перед будівництвом будинку після того як підготовлені необхідні документи?

Етап 5. Вибір будівельної організації.

Не довіряйте поспіль всім підряд!

Вибір фірми-підрядника. Чи не найважливіший етап в будівництві заміського будинку. Саме від підрядників залежить, чи перетвориться симпатична картинка в будинок вашої мрії. Перш за все, обрана вами організація повинна виконувати функції системного інтегратора.

Етап 6. Страхування споруджуваного об’єкта.

Страхування споруджуваного об’єкта фізичними особами все ще є екзотикою. Однак число страхуються неухильно зростає з кожним роком. Для того щоб потрапити в число прогресивних росіян, вам потрібно розбиратися в видах страхування, що відносяться до споруджуваного об’єкта.

Етап 7 (останній). Здача об’єкта і вступ у права власника.

Час розрізати червону стрічку.

Об’єкт вважається готовим, якщо є: навколо ділянки. Забір, а в будинку. Вікна, двері, дах, підлоги, стелі, сантехніка, меблі. Згідно із законом свідоцтво про право власності необхідно отримати протягом двох років після закінчення будівництва.

Щоб відчувати себе впевнено.

Навіть коли ви знаєте, що потрібно для початку будівництва приватного будинку. Визначити точно, який час займе будівельний цикл, заздалегідь неможливо. Терміни визначаються розміром і складністю обраного будинку, особливостями ділянки, погодними умовами, готовністю постачальників матеріалів. Дозвільні процедури неоднакові для різних районів, і треба враховувати час, який ви витратите на отримання дозволу на будівництво.

Що можна побудувати на дачній ділянці?

Вибравшись із задушливої ​​тісноти міської квартири, початківець дачник прагне перетворити свій земельний наділ в затишний куточок.

В голові у нього панує приємна сум’яття від різноманітності планів. Руки готові згорнути гори, а найближчу відпустку вже заздалегідь розписаний по годинах і хвилинах.

Однак, незважаючи на постійний цейтнот, поспішати з облаштуванням дачі не слід. В основі майбутніх перетворень повинен лежати добре продуманий план.

У ньому необхідно вказати місце розташування кожної будови, не забувши при цьому звіритися з існуючими нормами і правилами забудови дачних ділянок.

Вирішуючи, що побудувати на дачній ділянці, ми будемо слідувати російському прислів’ї яка говорить, що «танцювати потрібно від грубки». У додатку до земельної ділянки такої «грубкою» є житловий будинок. Йому відводиться головне місце в майбутньому генплані.

Всі відстані між будівлями на дачі чітко регламентовані нормативами, в основі яких лежить здоровий глузд. Детально і вдумливо ознайомившись з ними, ви убезпечите себе від серйозних помилок і прикордонних проблем з сусідами.

Очевидно, що між хозпостройками і будинком повинна бути якась «санітарна зона» (10-15 мерів), яка позбавить вас від шуму, пилу і сторонніх запахів. Крім цього, розміщення поряд з пташником зони відпочинку (альтанки, мангальной майданчика або водойми) також не можна назвати раціональним рішенням.

При грамотному зонуванні на стандартних 6 сотках можна розмістити всі необхідні споруди, не відчуваючи відчуття тісноти. Не забувайте про те, що згідно з діючими нормами сумарна площа дачної забудови не повинна перевищувати 30% від загальної площі ділянки.

Крім довговічності і комфорту, всі будівлі на дачі повинні відповідати канонам естетики і органічно вписуватися в ландшафт. Тому не рекомендується зводити їх з різних матеріалів. Наприклад, якщо будинок у вас побудований з цегли або бруса, то баню краще звести з цих же матеріалів. Якщо покрівля житла виконана з металочерепиці, то крити баню соломою або очеретом буде не дуже доречно.

«Живи сам і не заважай іншим». Цей важливий принцип повинен враховуватися при плануванні благоустрою дачі. Тому заздалегідь внесіть в свій план нормативні відстані між будівлями, і не зачиняйтеся від сусідів непроникними для сонячного світла парканами.

Які споруди потрібні на дачній ділянці?

Після дачного будинку другим за значимістю об’єктом є господарський блок. Це багатофункціональна споруда, в якому можна розмістити пташник і майстерню, комору, туалет, душ і дровник.

Об’єднувати хозблок і гараж нераціонально, оскільки автомобіль краще паркувати ближче до дому, а господарські приміщення вигідніше будувати подалі від житла.

Гараж

Уявити сучасного дачника без особистого автомобіля дуже важко. Однак, про доцільність зведення капітального укриття для машини можна сперечатися. Гараж на дачі потрібен тільки в двох випадках: якщо ви зимує в дачному будинку, а також при складній криміногенній обстановці на масиві. У цьому випадку захист автомобіля дахом і стінами просто необхідна.

У літню пору найкраще ставити свою машину під легким навісом з полікарбонату або шиферу. До речі, саме такий спосіб зберігання визнаний оптимальним з точки зору захисту кузова від корозії.

Гаражі на дачах сьогодні будують не тільки з червоної цегли, але також з легких газобетонних блоків і дерев’яного бруса. Непоганим варіантом є збірний гараж з легких сталевих панелей. При цьому не забудьте добре утеплити його зсередини, щоб влітку він не перетворювався в духовку, а взимку в холодильник.

Якщо дачний будинок ще не побудований, то відмінним варіантом буде розміщення гаража в цокольному поверсі.

Плануйте габарити гаража не менше, ніж 6 на 3 метри. В цьому випадку у вас залишиться достатньо місця для розміщення дачної майстерні.

Туалет і душ

Виділяти туалет в якості окремого будови немає сенсу, якщо ви не хочете стати об’єктом для сусідських жартів. Найкраще сблокировать його з душем, побудувавши легкі дерев’яні або цегляні стіни під односхилим дахом, на якій буде стояти ємність для нагріву води.

Якщо на дачі відсутня водопровід, то туалет будують за системою «люфтклозет», розміщуючи під ним вигрібну яму. Крім цього, досить практично використання стандартного біотуалетних блоку або торф’яного туалету.

Альтанка

Відпочинок на свіжому повітрі. Ось за що ми так високо цінуємо дачну ділянку. Можна, звичайно, поставити садові меблі прямо на траві і перекусити під відкритим небом. Однак, незрівнянно приємніше зібратися всією родиною за обіднім столом в красивій альтанці, яка вкриє від вітру і дощу.

Альтанка. Просте і недороге спорудження. Кілька опорних стійок, пара листів шиферу або плит OSB для даху, легкий захисний екран з вагонки або дощок по контуру. Ось мінімальний необхідний набір матеріалу і конструкцій.

Для будівництва можна використовувати стільниковий полікарбонат. Він додасть альтанці оригінальну овальну форму і захистить спини присутніх в ній людей від продування.

Альтанку дуже часто об’єднують з барбекю або мангальной майданчиком, отримуючи під одним дахом зручну літню кухню і комфортну зону відпочинку.

Літній душ

Якщо з хозблок можна почекати, то обійтися на дачній ділянці без літнього душа неможливо. Встановивши на стійки 200-літрову бочку і оточивши її мальовничій будівництвом з стругали дошки, ви зможете щодня плескатися в теплій водичці.

Любителям готових рішень пропонуються душові кабіни з полікарбонату з плоским баком, збірка яких займає лічені години.

Сараї і Дровникі

Зберігати садовий інвентар в будинку навряд чи стане навіть самий недбайливий господар. Тому на дачній ділянці потрібно побудувати сарай. У ньому можна не тільки скласти сільськогосподарський інструмент, але і складувати сіно і корм для тварин.

Дачний сарай не повинен бути занадто великим. Розмір 3 х 4 метри в плані з двосхилим дахом, під якою поміститься горище. Ось і все, що потрібно для раціонального зберігання господарських речей.

Дровнік можна зробити прямо в сараї, а можна прибудувати до нього, укривши навісом.

Оптимальна конструктивна схема сараю і дровнік. Дерев’яна каркасна. Вона вимагає мінімум матеріалу, а при хорошому утепленні дозволяє використовувати сарай для утримання домашніх тварин (кроликів, курей, перепелів або нутрій).

Коптильня. Дачний «стартап»

Той, хто хоче оволодіти майстерністю копчення і порадувати близьких людей ароматними Балик, повинен подбати про будівництво спеціальної печі. При невеликих обсягах копчення її можна розмістити прямо на горищі, врізавши в існуючий димохід опалювальної печі.

Якщо ж мова йде про напівкомерційні використанні коптильні, то для неї доведеться відвести окреме місце. Зробити це потрібно так, щоб відстань між будівлями житлового призначення та зоною копчення було досить великим (10-15 метрів) і прикрите зеленими насадженнями. В цьому випадку дим не буде турбувати сусідів і ваших домочадців.

Хозблок

Якщо ви не дружите з інструментом і не розбираєтеся в будівництві, можна придбати готовий контейнерний хозблок. У ньому знаходиться мінімальний набір приміщень для повсякденних потреб дачника.

Якщо збірка дерев’яного каркаса для вас не є проблемою, то блок господарських приміщень ви подужаєте за один тиждень. Після установки каркаса, обшивки стін сайдингом або дошкою, залишиться утеплити будова (ЕКОВАТОЙ або мінватою).

Можна побудувати хозблок з цегли або пінобетону. Він буде довговічніше дерев’яного, але зажадає більше часу і сил для зведення.

Дуже часто грамотне розташування будівель на ділянці вимагає не тільки чіткого дотримання норм, а й раціонального мислення. Наприклад, деякі дачники будують хозблок так, що всередині у нього виявляється колодязь. Так вони захищають поверхневий насос від замерзання і заодно перекривають дітям доступ до відкритого джерела води.

Не слід забувати і про те, що господарські будівлі. Ідеальне місце для розміщення інженерного обладнання. Тут воно надійно приховано від розкрадання та не турбує своїм шумом.

Крім господарських споруд розміщення будівель на земельній ділянці передбачає будівництво альтанки, лазні, теплиці, мангальной і дитячої майданчиків.

Існують десятки конструктивних варіантів цієї будови. Незмінними залишаються лише основні вимоги до дачної лазні: добре утеплена підлога, стіни і стеля, ефективна вентиляція і максимальний захист конструкцій від вологи.

Не слід легковажно підходити до будівництва лазні. В цьому випадку ви не отримаєте потрібної температури і якісного пара, але зате будете регулярно займатися ремонтом підгнилого облицювання мийного і парильного відділень. У дерев’яній лазні необхідно грамотно виконати електропроводку, щоб виключити ризик перевантаження і загоряння.

Ергономіка: Де поставити будинок на ділянці. Щоб було зручно, красиво і відповідало нормам

Генплан дозволить оцінити орієнтацію ділянки по сторонах світу (тому не копіюйте план довільно. Збережіть орієнтацію аркуша), побачити розміщення доріг і під’їздів. Зверніть увагу на примикання сусідніх ділянок, звірте кордону на плані з реальними. Іноді бувають сюрпризи, і краще виявити їх на початковому етапі, а не тоді, коли ви зведете капітальні споруди. Відразу оціните розташування дренажних труб і колодязів. Це буде важливо при плануванні дренажу на вашій ділянці. Особливості рельєфу. Перепади висот, ухили, заболочені місця, якщо вони відсутні на плані, краще відразу на ньому зазначити.

На рельєфній ділянці при розміщенні будинку доведеться врахувати набагато більше факторів. Розташування його на самому високому місці. Очевидний, але не єдино правильний хід. У підстави схилу теж цілком можна будуватися. Але необхідно ретельно спланувати дренажну систему, щоб будинок не «поплив» під час дощів.

Важливо також продумати розташування кімнат: з боку, що примикає до схилу, розмістіть господарські приміщення. Тут буде накопичуватися холодне повітря. Житлові кімнати заплануйте з боку, що освітлюється сонцем. А ось у тіньовий північній частині схилу в нашій кліматичній зоні краще не будуватися. Хоча для жарких південних регіонів стратегія буде інший.

Розміщуючи будинок на ділянці, що примикає до річки, вивчіть її «поведінку» протягом року: кордону під час паводку, стійкість берегів. Найчастіше бажання побудувати будинок на самому березі виявляється не кращим вибором, незважаючи на приголомшливий вид. Ставок або озеро, розташовані на ділянці, теж зажадають серйозного вивчення. Але при розумній плануванні вони допоможуть організувати ефективний дренаж. Повторюся, для складних земель консультація фахівців необхідна.

Форма і планування будинку
План є, тепер треба визначитися з тим, який будинок вам потрібен. Причому бажано розуміти не тільки матеріал і загальну площу, але вибрати певний проект і досить чітко уявляти майбутнє планування.

Вирішіть, яка буде форма вашого будинку: компактна, витягнута, кутова. Компактна форма, наближена до квадрату, традиційна, оскільки оптимальна по тепловитрат. Більш цікавою пластично її зроблять всілякі «холодні» прибудови: ганок, веранди, флігелі, а також господарські прибудови.

Інший варіант розташування входу в будинок. В бічній частині. Ганок можна зробити двостороннім, орієнтувати сходи до хвіртки і вглиб ділянки. Будинок при такому розташуванні можна зрушити до однієї з меж, щоб поруч з гаражем залишався не дуже великий технічний прохід, а перед ґанком, навпаки. Широкий простір. Так парадна зона буде кутом огинати будинок, перебуваючи в передній і бічний частинах ділянки. При такому розташуванні можна спланувати красиво вигнуту доріжку, що веде від хвіртки до входу в будинок, і оформити цю зону рослинами з вільними формами.

Велику приватність дасть вхід в будинок, розташований з протилежного від в’їзду боку. Часто таке розташування входу роблять, якщо він один. В цьому випадку відсутній поділ на парадну і приватні частини. Будинок, як правило, розміщений близько до передньої кордоні, незалежно від наявності гаража. Перед ним у своєму розпорядженні красиво оформлений палісадник. З одного або двох сторін йдуть обхідні доріжки, що ведуть до входу і до центральної частини ділянки. При наявності гаража одну з доріжок можна зробити господарським проходом і розташувати його якраз з боку гаража.

Нормативи
На жаль багатьох майбутніх домовласників і на щастя їх сусідів, розмістити будинок на ділянці в будь-якому місці не можна. На цей рахунок існують норми, і досить жорсткі. Ознайомитися з ними потрібно до будівництва, щоб планувати споруди з їх урахуванням. Головні документи, якими потрібно керуватися при будівництві заміського будинку: СНиП 2.07.01-89 (Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень) і СНиП 30-02-97 (Планування і забудова територій садівничих дачних об’єднань громадян, будівлі та споруди). Розроблено також вузькоспеціалізовані норми, що стосуються проектування певних інженерних систем (посилання на них ви знайдете в текстах нормативів).

З краю або в центрі
На маленькій ділянці умови законодавства не залишають особливого простору для фантазії при розміщенні будинку і споруд, і часом взагалі важко реалізувати. Але вже на шести сотках деяка свобода все ж є. Тут варто задуматися ось про що: буде будинок зміщений до однієї межі ділянки (пам’ятаємо про необхідне п’яти- і триметрове відстань), розташується в кутку, або займе місце прямо в центрі.

Кутове положення часто вибирають, щоб заощадити площа і залишити інший простір відкритим. Якщо для вас важливий широкий огляд, в цьому дійсно є сенс.

Але будинок. Один з головних елементів зонування ділянки. Він розмежовує простір на ізольовані майданчики. Центральне його положення дозволяє отримати окрему зону з кожної його боку. Незважаючи на те, що кожна з них буде невелика, у порівнянні з об’єднаним простором, психологічно ділянку буде здаватися більше за рахунок різноманітності видів і функціональних рішень.

Таке ізолювання розміщення різних зон дозволить, наприклад, вирішити важливе завдання поділу активності. Так, галасливі дитячий чи спортивний майданчики варто розмістити з протилежного від спалень боку будинку, а господарську зону з верстатом, стружкою і інструментом або город з компостом. Рознести з літньої їдальні. У ретельно спланованому ландшафті всі члени сім’ї зможуть знайти місце для своїх занять, можливість усамітнитися або, навпаки, зануритися в центр активності.

Сторони світу
Чи потрібно орієнтувати будинок по сторонах світу? Безумовно так. І езотерика тут ні при чому. З огляду на шлях руху сонця, ви проектуєте сценарій освітленості інтер’єру та ландшафту. На цей рахунок, до речі, теж є норми. Ретельний аналіз освітленості використовують, до речі, і при проектуванні енергоефективних будинків. Максимальне використання природного обігріву дозволяє значно заощадити на паливі, а будинок зробити комфортнішим.

При розміщенні будинку враховуйте, що він дає широке пляма густій ​​тіні. Її розміри і переміщення по ділянці протягом дня і року можна розрахувати, виходячи з траєкторії руху сонця. Врахуйте цей фактор при плануванні ділянки. З північної сторони будинку ви не зможете розмістити зони, що вимагають хорошої освітленості. Город, плодовий сад, газон. У цій зоні можна планувати господарську площадку, хороша вона і для відкритої стоянки. Тут можна розмістити тіньової сад, висадити тіньовитривалі рослини. Якщо ж битва йде за кожен сантиметр, освітлений сонцем, можна максимально винести цю зону за межі дільниці. Цей прийом дуже добре працює, якщо з півночі розташована дорога. Додайте будинок поблизу північного кордону, і його тінь буде лягати на дорогу, а не затінювати ділянку. Якщо ж ця частина межує з сусідами, подумайте про їхні інтереси.

Визначаючи розташування будинку по сторонах світу на ділянці, враховуйте і планування будинку. Продумайте відразу сценарії освітленості: коли повинна бути освітлена кожна кімната.

Як збудувати дім з нуля. Покрокова інструкція

Більшість із нас виросла в готових квартирах і тому уявлення не має, яке це — самому збудувати будинок. Тому лише невеликий відсоток людей наважується на цей крок.

Щоб звести будинок із комфортним середовищем з нуля, потрібно орієнтуватися в морі інформаційних потоків, сформувати чітку програму будівництва. Що для цього потрібно, як крок за кроком наближатися до своєї мрії та скільки це коштує — про все це читайте в покроковій інструкції .

Оптимально будувати будинок загальною площею 100-120 кв. м на ділянці від 500 кв. м. Фото: Олег Гречух

Як вибрати ділянку під забудову

Отже, щоб розпочати будівництво, спочатку має бути земля, на якій з’явиться майбутній будинок. Ділянки умовно діляться на чотири типи: у місті — під садівництво та під забудову, у селі — під будівництво та господарювання, а також котеджні містечка (без городів, курей та іншої худоби).

Найважливіші параметри вибору ділянки:

• вигідне розташування (неподалік від міста, з рекреаційними можливостями);
• наявність необхідних для життя комунікацій та інфраструктури: електрики, газу, доріг;
• близькість соціальної інфраструктури: шкіл, лікарень магазинів;
• належним чином оформлене цільове призначення ділянки — під забудову.

Ще один важливий параметр — розмір ділянки. Оптимально зводити будинок загальною площею 100-120 кв.м на ділянці від 500 кв.м (5 соток). Ідеться не тільки про зручності, а й про будівельні та протипожежні норми, яких ніхто не скасовував і які слід брати до уваги ще на стадії створення плану розміщення на ділянці.

Підписуйтесь на нас в Google News!

Зокрема, згідно з нормами, відстань від паркану до стіни будинку має бути не менше 4 метрів. Хоча норми змінювалися та обмеження посилювалися у 2019 році, ще залишаються виправлення на випадки, коли будівля не нова чи відбувається реконструкція, а не забудова нещодавно виділених ділянок.

Припустимо, є ділянка 15 м завширшки. І якщо по обидва боки цієї ділянки забрати по 4 метри площі, залишиться всього 7 м для будинку. Дотримуватися цих норм необхідно для введення об’єкта в експлуатацію, під’єднання його до комунікацій. Зрештою, дотримання правил допоможе добудувати будинок до кінця та убезпечити себе від судових розглядів із сусідами.

Трапляється, що через ділянку проходить повітряна лінія електропередачі або інші мережі, зокрема під землею. Може виявитися, що це високовольтна лінія з охоронною смугою 10 м ліворуч та праворуч, яку не можна забудовувати. Також через ділянку можуть бути прокладені газопроводи, які обмежують площу будівництва.

Проєктне рішення: як виглядатиме будинок

Наступний етап — це створення ескізу будинку. Мета такого плану — максимально адаптувати будинок до розміру та типу земельної ділянки, щоб не вийшло так, що перед вікнами одноповерхового будинку немає місця для огляду, а у двоповерховому дуже маленькі та тісні приміщення на першому поверсі та надто великі — на другому. Тільки після цього варто планувати кількість кімнат і розміщення меблів.

Проєкт будинку має бути максимально адаптований до типу земельної ділянки. Фото: Олег Гречух

Однак сам план будинку — це лише картинка, яка не несе інформації про те, скільки та яких матеріалів потрібно для будівництва та яка його реальна собівартість. А без кошторису та розуміння ціни починати цей процес недалекоглядно: це може призвести до довгобуду та перевитрат.

Тому після створення ескізного проєкту слід розрахувати вартість будівництва з огляду на його індивідуальні особливості, наприклад на потенційні проблеми із тримальними стінами, а потім повернутися до попереднього етапу та скорегувати його на папері. Це набагато вигідніше, ніж будувати, а потім ламати та переробляти.

Для зручності розглянемо два типи приватних будинків — одно- та двоповерховий. Перший — більше підходить для людей похилого віку: з віком важче ходити сходами, а якщо всі приміщення на одному поверсі, то це зручно навіть з погляду роботи робота-пилососа.

Другий — вимушене рішення, коли ділянка надто вузька або зробити це потрібно за нормативами, щоб уникнути проблем із під’єднанням комунікацій і документами.

Таблиця порівняння кількості матеріалів для будівництва будинку. Інфографіка: Олег Гречух

З кінця 2000-х на просторах інтернету можна знайти тисячі типових проєктів, які стануть підмогою у виборі варіанта будівництва. Втім, не варто вводити себе в оману: ці об’єкти зазвичай представлені у вигаданому ідеальному оточенні, тому за ними важко визначити розміри ділянки для певного будинку, зрозуміти, де буде південна сторона та багато сонця, які краєвиди з вікон відкриються.

Також не варто захоплюватися надто складними конструкціями: можна не взяти до уваги всі деталі таких об’єктів, що спричинить перероблення та розтягне час будівництва. Оптимальний проєкт має бути продуманий до дрібниць, дуже простий і надійний.

Будівельні нормативи і документи

В Україні, на відміну від країн Заходу, є проблеми і з будівельними нормами (які дуже застаріли), і з системою фінансування будівництва (відсутність кредитування), і з контролем за виконанням норм.

Банк може кредитувати будівництво нерухомості, якщо вона від початку створення ліквідна, будується законно та під контролем фахівців за технічним виконанням кожного етапу будівництва. Ці умови мають усунути проблеми з оцінюванням вартості об’єкта, прибрати з ринку низькоякісні та відверто небезпечні споруди.

З 2011 року в нашій країні дозволено легально будувати без підрядної організації — будівельника з профільною ліцензією, достатньою кількістю найманих працівників (мулярів, каменярів, штукатурів та ін.), відповідним будівельним обладнанням.

Нині будинки площею навіть понад 300 кв.м можна будувати так званим господарським способом — власними силами, під особистим контролем та із залученням окремих працівників до більш трудомістких і складних ділянок робіт. Але така дерегуляція має і мінуси: відсутній контроль за будівництвом, споруди часто зводяться самовільно, порушуються норми та технології під час будівництва будинку.

Люди можуть будувати та не розуміти, що в процесі будівництва вони допускають порушення в системі електропостачання будинку, утепленні, протипожежній системі. Далі вони через «Дію» вводять в експлуатацію об’єкт, який може не відповідати нормам і бути небезпечним у використанні довгі роки.

В Україні також немає окремої нормативної бази для малоповерхової забудови житла. Норми і для 33-, і для 2-поверхового житлового будинку одні й ті самі. Але з ними перед будівництвом треба добре ознайомитися.

Також є норми щодо теплової ізоляції будівель: там прописані коефіцієнти опору теплопередаванню стін, підлоги, дверей, вікон; матеріали, які забезпечують економію енергоресурсів. Закладати можливості економії на етапі проєкту особливо актуально через стрімке зростання цін на енергоресурси.

Саме тому під час підписання договору важливо доручити підрядній організації виконувати роботи відповідно до нормативів. А залучення незалежного спеціаліста з технагляду допоможе заощадити багато часу на самостійне опрацювання складних аспектів будівництва.

Від фундаменту до даху: усі етапи будівництва

Перш ніж закладати фундамент майбутнього будинку, слід вивчити ґрунт, на якому він буде зводитися. Кожен ґрунт потребує свого типу фундаменту, адже десь дуже багато вологого піску, десь — комбінація різних типів ґрунтів, а десь — заболочена ділянка з торфом, що просідає під навантаженням.

Треба подбати і про те, як фізично завезти стіни, перекриття, дах будинку на ділянку. Особливість більшості ділянок — незручні під’їзди, погані дороги. На будинок середньої площі 100 кв.м потрібно кілька умовних залізничних вагонів із матеріалами, тому важливо правильно організувати процес доставлення та вивантаження всіх піддонів, палет та інших контейнерів на ділянці.

Окреме завдання — грамотне утеплення стін щонайменше згідно з нормами Східної Європи: що краще буде виконано примикання дверей та вікон до стін, що акуратнішв будуть стики, кути, переходи від підлоги до стін, від стін до даху, то ліпше це забезпечить енергозбереження житла.

Вікна мають забезпечувати гарне освітлення та рятувати від перегріву будинку, а герметичність сучасних металопластикових або дерев’яних вікон має компенсувати якісна вентиляція. Вікна становлять суттєву частину кошторису, якщо це не найдешевші однокамерні склопакети.

Ринок пропонує на вибір вікна з різними теплоізоляційними властивостями та з суттєвою різницею в ціні. Найбюджетніший комплект вікон з установленням може коштувати від 130 тис. грн. Часто в одноповерховому будинку коридори між приміщеннями, куди погано проникає денне світло, займають досить велику площу. Тому розміри вікон в одноповерховому будинку треба збільшити або в деяких приміщеннях передбачити електричне світло навіть удень.

Якщо ж у будинку є вікна від підлоги до стелі, то для безпеки не варто покладатися тільки на броньовані двері: будь-яке вікно можна розбити, тому краще встановити сигналізацію.

Важливо грамотно виконати утеплення стін з огляду на енергозберігання згідно з європейськими нормативами. Інфографіка: Олег Гречух

Також для будинку важливо вибрати облицювання фасаду, що виконує функцію оформлення, утеплення та захисту будинку від зовнішніх впливів. Сьогодні не потрібно їхати кудись, щоб побачити приклади оформлення будинку: в інтернеті представлено багато облицювальних зразків і матеріалів.

Бюджетний варіант — декоративна штукатурка по мінеральній ваті або пінопласту. Облицювання залежить багатьох чинників, адже вибір рішень від бюджетних акрилових штукатурок до дорогих силіконових або взагалі вентильованих фасадів може дати розбіг у цінах від 150 тис. до 500 тис. грн і більше.

Ще одне важливе питання — інженерні мережі будинку (водопровід, каналізація, електрика та газ). Тут багато залежить від комунікацій, які вже є на ділянці. Іноді плата за підведення систем життєзабезпечення може становити половину вартості ділянки. Котел або система опалення та водонагрівання будинку має бути дуже економна та сучасна. Зазвичай електросистема будинку досить потужна і витратна, тому незайві будуть альтернативні рішення, що допомагають заощадити на електриці, наприклад тепловий насос.

Паркан навколо ділянки, допоміжні споруди, навіси, доріжки, благоустрій — окрема тема, про яку варто подбати ще до початку будівництва. Те саме стосується внутрішніх оздоблювальних робіт, які залежать від переваг та матеріальних можливостей не менше, ніж загальнобудівельні роботи.

Найбюджетніший комплект вікон зі встановленням може коштувати від 130 тис. грн. Фото: Олег Гречух

Загалом вартість кістяка будівлі з вікнами та фасадом може становити лише третину від вартості будинку, готового до проживання.

Радикальної різниці в ціні між одноповерховим, двоповерховим будинком чи будинком із мансардою немає. У будь-якому разі можна використовувати як бюджетні та іноді неякісні матеріали (бетон, що розсипається від морозу), так і дорогі та надійні. Але основна проблема будівництва — це люди, адже відносини з виконробом обросли анекдотами та давно стали притчею в язиціх. У будь-якому разі вибір залишається за власником ділянки: будувати за порадами родичів та знайомих або йти раціональним шляхом, залучаючи спеціалістів та дотримуючись європейських норм і технологій.

Поки що основний критерій якості будинку в Україні — бачення та смак кожного окремого забудовника. Українці самі досліджують ціни, шукають інструменти (зокрема, відвідують онлайн-маркетплейси, сайти для міні-тендерів), які допомагають у систематизації продавців, їхніх товарів і ринку будівельних послуг.

Незайві будуть і кваліфіковані експерти з якості, технагляду, але вивчити репутацію таких фахівців також доведеться самостійно. Офіційні ліцензії, сертифікати, дипломи не завжди мають вагу — іноді краще працює сарафанне радіо та вміння будувати продажі.

Без забобонів. Скільки часу триває будівництво

Практика свідчить, що нормальна тривалість будівництва будинку — один рік. Тому головне завдання майбутнього власника — ефективне планування робіт.

У Європі практикують будівництво будинків із готових модулів, виконаних на заводі, які залишається лише зібрати на ділянці, адже людська праця — це дорого. У нашій же країні тільки фундамент можуть закладати півроку.

Є багато міфів про будівництво, наприклад про те, що під фундамент потрібно класти амулети або монети, або про те, що треба чекати півроку, щоб фундамент відстоявся. Щоб зрозуміти, чи це так, краще подивитися нормативи, де описані технологічні процеси. Адже коли будуються багатоквартирні будинки, забудовники використовують не забобони, а елементарні закони фізики та хімії.

Звичайно, технологічні процеси форсувати не можна: бетон твердне за певний час, шпаклівки, штукатурки висихають шар за шаром. Також багато часу та ресурсів потребує прокладання інженерних мереж, обладнання вентиляції, водопроводу, опалення, оздоблювальні роботи. Тому, щоб будинок мрії не перетворився на довгобуд, подбайте про всі аспекти будівництва заздалегідь.

Юридичний лікбез: на яких ділянках можна будувати житлові комплекси

Розбираємося, що таке цільове та функціональне призначення землі, навіщо вони взагалі потрібні та в яких випадках їх можна змінювати.

Зміст

Багатьом здається, що з цільовим призначенням землі все повинно бути чітко й зрозуміло, як в підручнику з математики. Сказано — під будівництво магазину, отже, повинен бути магазин! І ніякого житлового комплексу з магазином на першому поверсі. Але все не так однозначно. Журналісти порталу Domik.ua розібрались, на яких саме ділянках та в яких випадках житлове будівництво є законним.

Що таке цільове призначення та навіщо воно треба?

Цільове призначення земельної ділянки — це її використання за тим призначенням, яке визначене на підставі технічної документації або рішень органів державної влади. Воно потрібно для того, щоб земельний фонд використовувався раціонально та згідно із законом — щоби в заповіднику не виросла раптом багатоповерхівка, а в історичному центрі міста ніхто не розбив город. Інформацію про те, яке саме цільове призначення надано кожній ділянці землі, можна знайти на Публічній кадастровій мапі. Все, що стосується цільового призначення землі в нашій державі, регулюється Земельним кодексом. Саме тут визначено, що всі землі України поділяються на десять категорій:

1. сільськогосподарського призначення. Ці землі призначені для ведення фермерського господарства, садівництва, городництва. На них дозволяється будувати садові будинки та господарські споруди;
2. житлової та громадської забудови. Це власне та категорія земель, на яких найчастіше зводяться багатоквартирні будинки, багатофункціональні комплекси та новобудови. На них ми більш детально зупинимося нижче;
3. природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення. На ділянках із таким цільовим призначенням знаходяться заповідники, ботанічні сади, урочища, парки тощо. Тут заборонено будівництво. Користування такими землями має на меті лише збереження та використання;
4. оздоровчого призначення. Локації, що мають природні лікувальні властивості, — мінеральні джерела, хвойні ліси, гірська місцевість. На таких ділянках дозволяється будувати санаторії, бази відпочинку, пансіонати тощо;
5. рекреаційного призначення. Земельні ділянки зелених зон та насаджень міст та інших населених пунктів. На них дозволяється будувати санаторії, бази відпочинку, дачі, туристичні та спортивні табори й аналогічні об’єкти. Від попередньої категорії відрізняється тим, що на землях рекреаційного призначення може знаходитись більш поширений різновид об’єктів, що використовуються для відпочинку та туризму, а на землях оздоровчого призначення повинні розміщуватись об’єкти, пов’язані власне із використанням лікувальних властивостей цих локацій.
6. історико-культурного призначення. На цих землях розташовані пам’ятки культурної спадщини, можна зводити музеї, культурні заповідники тощо;
7. лісогосподарського призначення. Землі, що вкриті лісовою рослинністю, а також ті, що використовуються для потреб лісового господарства;
8. водного фонду. Сюди відносяться моря, річки, озера, водосховища та їхні берегові зони. На подібних ділянках можно будувати санаторії, туристичні бази, яхт-клуби та водогосподарські об’єкти;
9. промисловості, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Землі, надані для розміщення, будівництва та обслуговування промислових, транспортних, енергогенеруючих та інших підприємств. Крім того, на деяких ділянках в межах цієї категорії можна будувати житлові будинки — наприклад, на землях оборони дозволяється зведення житлових комплексів для військовослужбовців та їхніх родин, соціального житла тощо;
10. запасу, резервного фонду та загального користування. Земельні ділянки, які не надані нікому у користування, а також громадські місця — вулиці, майдани, шляхи тощо.

Будувати можна на землях практично кожної з існуючих категорій. Важливо тільки, що саме планується побудувати та яким чином ця будівля буде використовуватися. Кожна категорія поділяється на види. Вони більш точно визначають, що повинно розміщуватися на тій чи іншій ділянці. Розглянемо докладніше на прикладі найбільшої категорії — житлової та громадської забудови.

Землі житлової та громадської забудови

У межах кожної категорії передбачені окремі види (підкатегорії) цільового призначення земельних ділянок. Землі житлової та громадської забудови, враховуючи можливі типи будівель, можуть використовуватись за такими призначеннями:

• землі житлової забудови (код 02): для будівництва та обслуговування житлового будинку (код 02.01); для колективного житлового будівництва (код 02.02); для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торговельно-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) та інше — всього 10 підкатегорій;
• землі громадської забудови (код 03): для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти (код 03.02); закладів охорони здоров’я (код 03.03); будівель торгівлі (код 03.03); об’єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код 03.08) та інше — всього 17 підкатегорій.

Здавалося б, все досить однозначно: на ділянці землі під будівництво житлового будинку можна зводити житловий будинок, на ділянці під будівництво торговельного центру — торговельний центр. Але не все так просто.

Як можна змінити цільове призначення землі?

Раніше ст. 20 Земельного кодексу передбачала, що зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється за проєктами землеустрою та дотриманням передбаченої законом процедури. Тобто для того, щоб змінити цільове, треба було розробити проєкт землеустрою, затвердити його, потім дочекатися рішення органів місцевої влади.

Однак в липні 2020 року Верховний суд ухвалив, що зміна використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення. Це не потребує розробки проєкту землеустрою, його затвердження та інших процедур. Власник або користувач самостійно визначає, як використовувати та що будувати на земельній ділянці. Наприклад, на ділянці для будівництва будівель торгівлі (код 03.03) він має право зводити житловий будинок з об’єктами ринкової інфраструктури (код. 02.10) — бо така зміна відбувається в рамках категорії В «землі житлової та громадської забудови». Єдина умова, якої власник ділянки повинен дотримуватися, — це необхідність урахування стандартів містобудівної документації та документації із землеустрою. І тут важливо знати, що крім цільового призначення, у земельних ділянок є ще функціональне.

Що таке функціональне призначення та як воно пов’язане із цільовим?

Цільове та функціональне призначення — це два різних поняття. Якщо перше походить із земельного законодавства, то друге — з містобудівного. Функціональне призначення земельної ділянки — це вид використання землі згідно з містобудівною документацією: генеральних планів міст, детальних планів територій, планів зонування тощо.

З урахуванням функціонального призначення території поділяються на наступні:

• громадська;
• житлова;
• рекреаційна;
• курортна;
• зона транспортної інфраструктури;
• зона інженерної інфраструктури;
• комунально-складська;
• виробнича;
• спеціальна;
• зона земель історико-культурного призначення;
• зона земель природно-заповідного фонду.

Між типами територій та категоріями земель можна провести певні паралелі. Однак на законодавчому рівні конкретне співвідношення між ними не встановлено — ділянка з цільовим «для будівництва житлового будинку» не обов’язково буде знаходитись у зоні житлової забудови на Генплані. Що тоді робити? Важливо знати, що власник або користувач земельної ділянки повинен використовувати її за цільовим призначення. Це — його зона відповідальності. Використання ділянки за її функціональним призначенням — зона відповідальності місцевих органів влади. Тобто вони просто не мають права видавати містобудівні умови та обмеження. Це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування та будівництва, та без якого зведення новобудов є незаконним.

Що допустимо, а що незаконно будувати на ділянках з невідповідним призначенням?

Змінювати цільове призначення землі в межах категорій є законним. В усіх інших випадках власник або користувач землі може змінити її цільове призначення після погодження з місцевою владою. А як бути з функціональним призначенням? Чи можна змінити його? Та чи законно, наприклад, зводити житловий комплекс на ділянці для громадської забудови?

Для кожної зони населеного пункту, в залежності від функціонального призначення території, встановлено перелік дозволених та допустимих видів забудови — переважні, супутні та допустимі. Наприклад, зона житлової забудови використовується для зведення багатоквартирних та приватних будинків, гуртожитків, котеджів. Також у цій зоні можуть бути розміщені супутні об’єкти — ті, що технологічно пов’язані з об’єктами переважного використання. Це можуть бути паркінги, магазини, розважальні центри тощо. Так само у громадських зонах можуть розташовуватися житлові комплекси. Будівництво на земельній ділянці об’єкта не за переважним видом використання, а за супутнім, не є порушенням.

Висновки

Кожна ділянка землі має цільове та функціональне призначення. Перше регулюється Земельним кодексом, друге — містобудівними документами, головним з яких є Генплан. Законність будівництва житлового комплексу визначається дотриманням і цільового, і функціонального призначення. Цільове можна перевірити на кадастровій карті, функціональне — на генеральному або детальному плані території.

Зміна цільового призначення в межах однієї категорії є законною. Наприклад, побудувати багаторівневий паркінг на землі «для будівництва житлового будинку» можна, якщо так вирішив власник/користувач ділянки та узгодив такі дії з органами місцевої влади. Функціональне призначення — також досить гнучке поняття, адже має крім основного виду використання ще супутнє та допустиме. Наприклад, звести в зоні суспільно-ділового значення житловий комплекс із житловими приміщеннями на верхніх поверхах з комерційними об’єктами на нижніх — допустимо.

Все інше — зміна цільового призначення на іншу категорію, а також забудова, що не відповідає функціональному — вимагає погодження місцевою владою та внесення змін до геокадастру та генплану. Це складна й тривала процедура. І якщо, наприклад, нове цільове буде суперечити переважному і супутньому виду використання, то у зміні цільового призначення буде відмовлено.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua