Відстані між будинками, відстані до меж, протипожежні розриви (2023)

Питання мінімальних (допустимих) відстаней між садибними, садовими, дачними будинками, господарськими будівлями та спорудами; відстаней до меж земельних ділянок; встановлених протипожежних розривів, а також відстаней до ліній електропередачі, газопроводів та інших мереж, джерел водопостачання тощо досі є дуже актуальними як при новому будівництві або реконструкції (відповідно, при оформленні будівельного паспорта), так і при виборі земельної ділянки під забудову.

Нижче буде дано витяги з чинних будівельних норм та законодавчих актів України, які регулюють перелічені вище питання (цей матеріал підготовлено/оновлено станом на 01.01.2023 року).

⭕️ 01 жовтня 2019 року набрали чинності нові будівельні норми — ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, які, зокрема, регулюють питання забудови, в т.ч. і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.

Нажаль в мережі Інтернет та у соціальних мережах поширюється велика кількість різноманітних графічних матеріалів, де начебто відображено діючі норми щодо мінімальних відстаней між будівлями та спорудами, проте зазначена в них інформація не відповідає вимогам встановленим чинним законодавством України. У зв’язку із цим додаю матеріали, які базуються на нормах чинного українського законодавства:

Відстані між будинками, відстані до меж, до сусідніх будинків (споруд) та до червоних ліній

✅ Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!

📌 Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.

З приводу наведених вище норм щодо мінімальної відстані до межі вже виникають спірні ситуації, оскільки відсутні визначення термінів «квартали сформованої забудови», «нова забудова» та інші.

Також варто зазначити, що деякі органи містобудування та архітектури вже давно «вимагають» відступати від меж земельної ділянки не менше 4 м, якщо сусідня земельна ділянка не забудована.

✅ Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м. Тут варто звернути увагу, що в цій нормі не зазначили господарські будівлі та споруди. На практиці я вже оформлював розміщення гаражів по червоній ліній!

▶️ В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.

▶️ Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.

▶️ Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.

Протипожежні розриви (відстані)

Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями. Отже, якщо звіси даху тощо виступають більше, ніж на 1 м від стіни, то відстані потрібно рахувати від таких конструкцій, а не від стін будинку.

✅ Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:

▶️ між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості (детальніше про ступені вогнестійкості написано в попередньому матеріалі) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.

▶️ між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!

▶️ між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!

▶️ між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (зокрема, дерев’яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!

✅ Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянок повинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.

📎 Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати.

⭕️ Виключення:

• Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
• Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки.Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані від будинку розміщувати інші будівлі та споруди. Поруч із цим, варто розуміти, що протипожежні розриви встановлені з метою запобігання розповсюдженню пожеж, а не з метою ускладнити власникам розміщення об’єктів на ділянці; саме тому, як мінімум до лазень та літніх кухонь варто витримувати мінімальні протипожежні відстані.
• Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
• Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
• У районах сейсмічністю 9 балів відстані між житловими будинками, а також між житловими і громадськими будинками IVа, V ступенів вогнестійкості, слід збільшувати на 20%.

❗️ Важливо: ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.

Таким чином, з 01.10.2019 року навіть при реконструкції існуючих (оформлених) будівель та споруд необхідно буде дотримуватися усіх чинних на сьогодні норм (зокрема, це означає, що орган містобудування та архітектури має право, наприклад, відмовити у надбудові (в межах існуючого фундаменту), якщо розміщення будинку не відповідає вимогам чинних норм).

Охоронні та санітарно-захисні зони

Охоронні та санітарно-захисні зони, їх розміри, допустимі відстані до будинків та інші обмеження регулюються як ДБН Б.2.2-12:2019, так і, зокрема, Правилами охорони електричних мереж (нові правила набрали чинності 30 грудня 2022 року), Правилами безпеки систем газопостачання та Кодексом газорозподільних систем.

❗️ В охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж забороняється будувати житлові, громадські та дачні будинки!

Використання земельних ділянок в охоронних і санітарно-захисних зонах електричних мереж повинне бути письмово узгоджене з власниками цих мереж, державними органами пожежної охорони та санітарного нагляду.

✅ Охоронні зони електричних мереж встановлюються:

• уздовж повітряних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки і повітряного простору, обмежених вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх проводів за умови невідхиленого їх положення на відстань: напругою до 1 кВ (до 1000 Вольт) —2 м; до 20 кВ —10 м; 35 кВ —15 м; 110 кВ —20 метрів.
• уздовж підземних кабельних ліній електропередачі — у вигляді земельної ділянки, обмеженої вертикальними площинами, що віддалені по обидві сторони лінії від крайніх кабелів на відстань 1 метра.
• за периметром трансформаторний підстанцій, розподільних пунктів і пристроїв — на відстані 3 м від огорожі або споруди.

📐 Відстань від підземних силових кабелів всіх напруг і телекомунікаційних кабелів до фундаментів будинків та споруд має бути не меншою 0,6 м.

📐 Відстані по горизонталі (у світлі) від найближчих підземних інженерних мереж до будинків і споруд слід приймати за додатком И.1 ДБН Б.2.2-12:2019:

• від фундаментів будинків і споруд до водопроводуі напірної каналізації — 5 м;
• від фундаментів будинків і споруд до самопливноїканалізації (побутової і дощової) — 3 м;
• від фундаментів будинків і споруд до газопроводів горючих газів — від 2 до 10 метрів (в залежності від тиску). Зменшення відстаней можливе за умови виконання вимог п. 7.12 ДБН В.2.5-20:2018 Газопостачання.

Інші відстані та вимоги

📐 Новим ДБН Б.2.2-12:2019 передбачається, що відстань від межі суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, має бути не менше ніж 4-6 м в залежності від величини крони (але не менше ½ діаметру крони дерева), а до кущів 1,0 м.

📐 Септики та фільтруючі колодязі повинні бути розташовані не ближче 5-10 м (в залежності від продуктивності) від житлових будинків та літніх кухонь. І не ближче 20 м від артсвердловин та колодязів.

📐 Господарські будівлі / сараї / для худоби, інших тварин та птахів (площею до 50 кв.м) — не ближче 15 м від житлових будинків і літніх кухонь та не ближче 20 м від артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

📐 Майданчики для компосту, дворові вбиральні, сміттєзбірник, сховища для добрив та ядохімікатів повинні знаходитись не ближче 20 м від житлових будинків, літніх кухонь та артсвердловин водопостачання (питних колодязів).

▶️ У великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться.

▶️ При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку – не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок – не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.

▶️ За відсутності мереж міської (селищної) каналізації необхідно передбачити каналізування садиб з використанням локальних очисних споруд згідно з вимогами ДБН В.2.5-64, ДБН В.2.5-75.

▶️ Присадибні ділянки з боку вулиць та сусідніх ділянок допускається огороджувати. Висоту огорожі слід встановлювати згідно з вимогами ДБН Б.2.2-5:2011 та правилами благоустрою населеного пункту. Встановлення огорожі не може погіршувати інсоляцію житлових будинків на суміжних територіях. Огорожа присадибних ділянок не може виступати за червону лінію та межі ділянки.

Обговорити чинні норми та порадитися щодо конкретних ситуацій по відстаням можна в групі Містобудування в Україні.

Як спланувати ділянку без штрафів: відстані між об’єктами з урахуванням будівельних норм

Для того, щоб будівництво, уведення в експлуатацію та подальше використання будинку і інших об’єктів на ділянці було комфортним і не викликало додаткових складнощів, важливо строго дотримуватися всіх норм закону в плані побудови приватного будинку. Велике значення має відстань між будівлями, інженерними мережами, межами ділянок, вулиці і навіть деревами. У «Державних будівельних нормах ДБН Б.2.2-12: 2018 **» обумовлені мінімальні відстані між цими об’єктами, і ми настійно рекомендуємо враховувати ці правила при виборі проекту для своєї ділянки.

Після того, як ви купили ділянку, вам доведеться обрати проект, по якому будуть будувати будинок. Це може бути традиційний дерев’яний будинок, будова з газобетону, сучасний стильний будинок в кілька поверхів з керамічних блоків або цегли, – незалежно від того, які у вас спочатку переваги, ви повинні враховувати вимоги щодо мінімальних відстаней, про які ми детально поговоримо в сьогоднішній статті.

Тому недостатньо тільки вмістити проект по метражу: котедж повинен розташовуватися на певній відстані від меж ділянок і вулиць, дерев і інженерних мереж згідно Норм.

Індивідуальне будівництво житлового будинку: мінімальні відстані між об’єктами

Житлові будинки за ступенем пожежної безпеки виділимо наступних 3 типів:

1. з негорючих матеріалів (III ступеня вогнестійкості),
2. з вогнетривких матеріалів з дерев’яним перекриттям та / або з житловою мансардою, з покрівельним покриттям з негорючих, слабогорючих матеріалів (III ступінь вогнестійкості),
3. дерев’яні будови і будинки з дерев’яним каркасом (ступеня вогнестійкості IV, V).

Для кожного з трьох типів є свої вимоги по відстанях

1. Будинки з негорючих матеріалів. Вимоги актуальні для кам’яних будинків – при складанні плану цегляного будинку, а також плану спорудження будинку з піноблоків, газобетону або керамічних блоків; з перекриттям із залізобетону (монолітне або плитне). Мінімальні відстані складають:

• До найближчого будинку з негорючих матеріалів – 6 метрів;
• До будинків з дерев’яними перекриттями, з житловою мансардою – 8 метрів;
• До дерев’яних будівель – 10 метрів;

2. Будинки з негорючих матеріалів (цегла, керамічні блоки, газобетон, пінобетон) з дерев’яними перекриттями, з покрівельним покриттям з негорючих, слабосгораемих матеріалів (тобто крім ондуліну, руберойду); а також будинки з негорючих матеріалів з житловою мансардою. Мінімальні відстані, зафіксовані в ДБН:

• До найближчого будинку з негорючих матеріалів – 8 метрів;
• До будинків з дерев’яними перекриттями, з житловою мансардою – 8 метрів;
• До дерев’яних будівель – 10 метрів;

3. Дерев’яні будови, а також будинки зі складногорючих матеріалів. Сюди відносяться проекти великих дерев’яних будинків, сучасні дерев’яні будинки на один або два поверхи, будинки з дерев’яним каркасом. Мінімальні відстані складають:

• До найближчого будинку з негорючих матеріалів – 10 метрів;
• До будинків з дерев’яними перекриттями, з житловою мансардою – 10 метрів;
• До дерев’яних будівель – 15 метрів;

Тут відзначимо, що ці вимоги відносяться до будівель і в межах своєї ділянки, і розташовані на різних ділянках – незалежно від того, де проходять межі ділянок.

Відстань до інших об’єктів на ділянці однакова для всіх трьох типів будинків:

• До гаража, якщо він не входить в основну будівлю як його частина – 10 метрів;
• До господарських будівель площею до 50 кв.м. для утримання тварин і птахів – 15 метрів;
• До колодязя з питною водою – 20 метрів;
• До септика – 5-8 метрів;
• До дворового туалету, майданчики для компосту, сховища добрив або отрутохімікатів – 20 метрів;
• До зелених насаджень – від 1 до 5 метрів;
• Для великих дерев з діаметром крони від 4м – 5 метрів, для дерев середнього розміру – 3 метри, до чагарників – 1 метр;
• До червоної лінії магістральної вулиці – 6 метрів;
• До червоної лінії житлової вулиці – 3 метри;
• До огорожі, що розділяє ділянки – 1 метр.

Червона лінія – це умовна межа дороги, яка відділяє територію проїзду від території забудови. Інформація про будівлі на сусідніх ділянках, червоних лініях є в відділі архітектури держ. адміністрації кожного населеного пункту.

Відстані від фундаменту будинку до ліній комунікацій також однакові для всіх трьох типів будинків:

• До труб водопроводу і каналізації: 5 метрів для напірної каналізації, 3 метра для самоточної каналізації.
• До труб газопроводу: – 2 метри для газпроводу низького тиску (до 0,05 МПа, – 4 метри для газопроводу середнього тиску (0,05 – 0,3 МПа), – 7 метрів для газопроводу високого тиску (0,3 – 0,6 Мпа ), – 10 метрів для газопроводу високого тиску (0,6 – 1,2 МПа).
• До силових кабелів і кабелів зв’язку – 0,6 метра
• До комунікаційних тунелів – 2 метри.
• До повітряних ліній електропередач (ЛЕП) (мається на увазі відстань від проекції крайніх проводів на землю до найближчої частини будинку):

• – 2м для електромережі до 0,4 кВт,
• – 10 м для електромережі 20 – 35 кВ,
• – 20 м для електромережі до 35 – 110 кВ.

Ці відстані визначають охоронну зону, знаходитися в межах якої тривалий час шкідливо для здоров’я, а відповідно і будувати житлові будинки.

Вулицями населених пунктів в переважній більшості випадків проходить ЛЕП до 20 кВ.

Відстані між іншими спорудами на ділянці

1. Гаражі. Мінімальна відстань до будинку сусіда будь-якого типу – 10 метрів. Якщо гараж дерев’яний або каркасний – 12 метрів. Виняток – гараж як частина основної будівлі. Мінімальні відстані до інших об’єктів земельної ділянки такі ж, як і у житлових будинків, за винятком дворових туалетів – тут досить буде 6 метрів і червоної лінії – гараж можна розмістити по червоній лінії без відступів.

2. Господарські будівлі. Сараї для розведення домашніх тварин і птахів площею до 50 кв.м. дозволяється розташовувати на такій відстані:

• Від житлових будинків сусіда – 15 метрів;
• Від гаража сусіда – 10 метрів;
• Від господарської будівлі сусіда – 15 метрів;
• Від колодязя з питною водою – 20 метрів;
• До дворового туалету, майданчики для компосту, сховища добрив або отрутохімікатів – 6 метрів;
• До зелених насаджень – від 1 до 5 метрів.
• Для великих дерев з діаметром крони від 4м – 5 метрів, для дерев середнього розміру – 3 метри, до чагарників – 1 метр;
• До червоної лінії вулиці – 1 метр;
• До огорожі, що розділяє ділянки – 1 метр.

Відстані від гаражів і господарських будівель до інших гаражів, господарських будівель і житлових будинків вказані для розташованих на різних ділянках. В межах своєї ділянки ці відстань не регламентуються.

3. Опори ліній електропередач. Мінімальні відстані складають:

• До будинку – 10 м для електромережі до 20 кВ, – 15 м для електромережі 20 – 35 кВ, – 20 м для електромережі до 35 – 110 кВ.
• До труб водопровід і каналізації, дренажних труб вашого будинку – 2 м – для електромережі 1-35 кВ, – 3 м – для електромережі понад 35 кВ.
• До газопроводу, а також до електрокабелю та кабелю зв’язку прокладених в землі – 5 м – для електромережі 1-35 кВ, – 10 м – для електромережі понад 35 кВ.
• До комунікаційних тунелів – 2 м – для електромережі 1-35 кВ, – 3 м – для електромережі понад 35 кВ.
  

4. Колодязь з питною водою. Мінімальні відстані складають:

• До житлових будинків, господарських будівель, гаражів, інших колодязів, септиків і дворових туалетів – 20 метрів;
• До зелених насаджень – від 1 до 5 метрів.
• Для великих дерев з діаметром крони від 4м – 5 метрів, для дерев середнього розміру – 3 метри, до чагарників – 1 метр;
• До червоної лінії вулиці – 20 метрів;
• До огорожі, що розділяє ділянки – 1 метр.

5. Септики або фільтруючі колодязі:

• Відстані до житлових будинків – 5-8 метрів;
• До найближчого колодязя з питною водою – 20 метрів, якщо септик знаходиться не вище колодязя (згідно висотних відміток ділянки, отриманих в результаті геодезичного дослідження); – 50 метрів, якщо септик буде вище колодязя з питною водою; – 30 метрів, якщо септик і колодязь знаходяться на одному рівні.
• До зелених насаджень – від 1 до 5 метрів. Для великих дерев з діаметром крони від 4м – 5 метрів, для дерев середнього розміру – 3 метри, до чагарників – 1 метр;
• До червоної лінії вулиці – 1 метр;
• До огорожі, що розділяє ділянки – 1 метр.

6. Дворовий туалет, майданчики для компосту, сховище добрив або отрутохімікатів:

• Мінімальна відстань до будь-якої будівлі і колодязя – 20 метрів;
• До зелених насаджень – від 1 до 5 метрів.
• Для великих дерев з діаметром крони від 4м – 5 метрів, для дерев середнього розміру – 3 метри, до чагарників – 1 метр;
• До червоної лінії вулиці – 1 метр;
• До огорожі, що розділяє ділянки – 1 метр.

7. Великі дерева. Дерева, у яких діаметр кори перевищує 4 метри, можуть розташовуватися не ближче, ніж 5 метрів до будь-яких об’єктів на ділянці (будівлі, колодязі, інші насадження, огорожі).

8. Дерева середнього розміру. До цієї категорії відносяться дерева, у яких діаметр крони не перевищує 4 метри. Мінімальна відстань до будь-яких будівель, споруд і насаджень на ділянці – 3 метри, за винятком:

• Великих дерев – мінімальна відстань складає 5 метрів;
• Кустарних насаджень – мінімальна відстань складає 1 метр .

9. Чагарники можуть розташовуватися на мінімальній відстані в 1 метр від будь-яких об’єктів на ділянці, за винятком середніх і великих дерев – там мінімальна відстань складе 3 і 5 метрів відповідно.

Усі ці відстані вказані для об’єктів на будь-яких ділянках: і своєму, і сусідському.

ВИСНОВКИ

При складанні індивідуального плану або вибору типового проекту сучасного будинку з газобетону, піноблоків, цегли або дерева беріть до уваги зазначені вище вимоги по відступами до:

• Сусідніх будинків
• Будь-яких госп. будівель і гаража
• Ліній комунікацій
• Інших споруд: свердловини, септика, компостних ям, зелених насаджень. А також відстані між спорудами.
• Червоних ліній.

Інформацію по межах ділянок, червоних лініях, спорудах на сусідніх ділянках ви зможете отримати в місцевому органі самоврядування, у відділі архітектури.

Інформацію по розташуванню ліній комунікацій поблизу вашої ділянки потрібно запитувати в рамках послуги з геодезичної зйомки. Вона в будь-якому випадку вам знадобитися перед будівництвом будинку. Не забудьте заздалегідь вказати геодезисту наскільки докладна інформація вам потрібна, від цього буде залежати обсяг його робіт.

Отримавши всі вихідні дані, на підставі цієї статті ви зможете тепер самостійно «посадити» будинок на ділянку. Але якщо побоюєтеся помилок – доручайте цю роботу нашим архітекторам. В рамках послуги «все для узгодження» вони виконають цю роботу з урахуванням всіх норм, на основі тих вихідних даних, які ви надасте.

Недотримання стандартів, зазначених у цій статті загрожує штрафами, як під час зведення будівель, так і під час отримання дозволів на введення в експлуатацію. Крім того, це допоможе вам насолоджуватися комфортним проживанням на ділянці – адже кожна з норм розрахована не для формального дотримання, а для того, щоб забезпечити зручність і пожежну безпеку, безпеку для вашого здоров’я.

ПРИЄДНУЙТЕСЬ ДО НАС У СОЦІАЛЬНИХ МЕРЕЖАХ
ТА ДІЗНАВАЙТЕСЯ НОВИНИ ПЕРШИМИ