Землі рекреаційного призначення

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Зміст

Нормативна база

Загальні положення

На законодавчому рівні, як окрема категорія земель, землі рекреаційного призначення були визначені у Земельному кодексі України. Зараз правове регулювання використання земель рекреаційного призначення здійснюється низкою законодавчих актів, зокрема Земельним кодексом України, Водним кодексом України і Лісовим кодексоми України, Законами України «Про охорону навколишнього природного середовища». Так, ст. 64 Водного кодексу України визначає порядок користування водами в рекреаційних цілях, а ст. 85 передбачає користування земельними ділянками прибережних захисних смуг, смуг відведення та берегових смуг водних шляхів для цих цілей.

При цьому цільове призначення цих земельних ділянок як земель водного фонду України залишається незмінним.

Статтею 50 Земельного кодексу України, визначено, що землі рекреаційного призначення як землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Землі рекреаційного призначення – одна з категорій, що входить до складу земель України.

Відповідно до ч. 1 ст. 63 Закону України “Про охорону навколишнього природнього середовища” рекреаційними зонами є ділянки суші і водного простору, призначені для організованого масового відпочинку населення і туризму.

Склад земель рекреаційного призначення

Відповідно до статті 51 Земельного кодексу України до земель рекреаційного призначення належать наступні земельні ділянки:

1. земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів;
2. земельні ділянки навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас;
3. земельні ділянки, зайняті територіями будинків відпочинку, пансіонатів, об’єктів фізичної культури і спорту, туристичних баз, кемпінгів, яхт-клубів;
4. земельні ділянки стаціонарних і наметових туристично-оздоровчих таборів;
5. земельні ділянки будинків рибалок і мисливців;
6. земельні ділянки дитячих туристичних станцій, дитячих та спортивних таборів, інших аналогічних об’єктів;
7. земельні ділянки, надані для дачного будівництва і спорудження інших об’єктів стаціонарної рекреації;
8. майданчики для занять спортом на відкритому повітрі, об’єкти фізичної культури і спорту, які не є об’єктами нерухомості (можуть бути розміщені на земельних ділянках усіх категорій земель).

Землі рекреаційного призначення поділяються на такі, що:

1. призначені для короткочасного відпочинку населення – земельні ділянки зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів тощо;
2. призначені для розміщення стаціонарних об’єктів рекреаційного призначення – землі в межах та за межами населених пунктів, на яких розміщуються соціально-культурні, туристичні, туристично-оздоровчі, інші заклади та об’єкти рекреаційного призначення.

Залежно від місця розташування землі рекреаційного призначення поділяються на землі:

1. на яких розташовані зони відпочинку населення, об’єкти туризму для проведення спортивних та культурно-розважальних заходів у межах населених пунктів;
2. землі зелених зон і зелених насаджень;
3. на яких розташовані зони відпочинку населення, об’єкти туризму для проведення спортивних заходів за межами населених пунктів.

Використання земель рекреаційного призначення

Правовий режим земель рекреаційного призначення – це встановлений законодавством порядок використання та охорони земель, що визначає права, обов’язки, обтяження прав і обмеження видів господарської діяльності титульних власників земельних ділянок і третіх осіб з метою організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

У якій формі власності можуть перебувати землі рекреаційного призначення?

Відповідно до статті 52 Земельного кодексу України землі рекреаційного призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності.

Землі загального користування дачного кооперативу безоплатно передаються йому у власність за клопотанням вищого органу управління кооперативу до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування на підставі документації із землеустрою, за якою здійснювалося формування земельних ділянок або технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

До земель загального користування дачного кооперативу належать земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами загального користування.

Які заборони існують щодо використання земель рекреаційного призначення?

Відповідно до ч. 3 ст. 52 Земельного кодексу України на землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель.

На таких землях (крім земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень міст та інших населених пунктів, навчально-туристських та екологічних стежок, маркованих трас, земельних ділянок, зайнятих об’єктами фізичної культури і спорту, інших аналогічних об’єктів) допускається будівництво відповідно до чинної містобудівної документації об’єктів житлового та громадського призначення, що не порушують режим використання земель рекреаційного призначення.

Закон України «Про екологічну мережу України» передбачає можливість як включення існуючих земель рекреаційного призначення до екологічної мережі України згідно зі схемами формування екомережі, так і виявлення територій, що мають особливу рекреаційну цінність і планування переведення їх у категорію земель рекреаційного призначення згідно з відповідними схемами формування екомережі.

На території рекреаційних зон забороняються:

• господарська та інша діяльність, що негативно впливає на навколишнє природне середовище або може перешкодити використанню їх за цільовим призначенням;
• зміни природного ландшафту та проведення інших дій, що суперечать використанню цих зон за прямим призначенням.

Режим використання цих територій визначається Верховною Радою Автономної Республіки Крим, місцевими радами відповідно до законодавства України.
Відповідно до Закону України «Про мораторій на зміну цільового призначення окремих земельних ділянок рекреаційного призначення в містах та інших населених пунктах» запроваджено мораторій строком на п’ять років на зміну цільового призначення окремих земельних ділянок рекреаційного призначення незалежно від форми власності в містах та інших населених пунктах.

Мораторій стосується зміни цільового призначення земельних ділянок зелених зон і зелених насаджень, а також земельних ділянок об’єктів фізичної культури і спорту.
Зокрема заборонено ліквідацію та руйнування об’єктів стаціонарної рекреації, визначених Земельним кодексом України, розташованих на земельних ділянках рекреаційного призначення, крім випадків, пов’язаних з ліквідацією наслідків надзвичайних ситуацій.
У разі руйнування об’єктів стаціонарної рекреації незалежно від форми власності, пов’язаного з виникненням надзвичайної ситуації, зміна цільового призначення земельних ділянок, на яких були розташовані ці об’єкти,забороняється.
Зазначений Закон встановлює обов’язок органів місцевого самоврядування при прийнятті рішень про розроблення містобудівної документації та її затвердженні передбачати збереження та розширення не менш як на п’ять відсотків площ земельних ділянок рекреаційного призначення.

Чи існує відповідальність за неправомірне використання земель рекреаційного призначення?

Відповідно до ст. 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення використання земель не за цільовим призначенням, невиконання природоохоронного режиму використання земель, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об’єктів, які негативно впливають на стан земель, неправильна експлуатація, знищення або пошкодження протиерозійних гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень – тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від п’яти до двадцяти п’яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (85-425 грн.) і на посадових осіб – від п’ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (255-510 грн.).

Важливо! Землі рекреаційного призначення можуть одночасно належать до інших категорій земель, для яких встановлені обмеження на передачу у комунальну або приватну власність: земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, історико-культурного призначення, лісогосподарського призначення, водного фонду.

Юридичний лікбез: на яких ділянках можна будувати житлові комплекси

Розбираємося, що таке цільове та функціональне призначення землі, навіщо вони взагалі потрібні та в яких випадках їх можна змінювати.

Зміст

Багатьом здається, що з цільовим призначенням землі все повинно бути чітко й зрозуміло, як в підручнику з математики. Сказано — під будівництво магазину, отже, повинен бути магазин! І ніякого житлового комплексу з магазином на першому поверсі. Але все не так однозначно. Журналісти порталу Domik.ua розібрались, на яких саме ділянках та в яких випадках житлове будівництво є законним.

Що таке цільове призначення та навіщо воно треба?

Цільове призначення земельної ділянки — це її використання за тим призначенням, яке визначене на підставі технічної документації або рішень органів державної влади. Воно потрібно для того, щоб земельний фонд використовувався раціонально та згідно із законом — щоби в заповіднику не виросла раптом багатоповерхівка, а в історичному центрі міста ніхто не розбив город. Інформацію про те, яке саме цільове призначення надано кожній ділянці землі, можна знайти на Публічній кадастровій мапі. Все, що стосується цільового призначення землі в нашій державі, регулюється Земельним кодексом. Саме тут визначено, що всі землі України поділяються на десять категорій:

1. сільськогосподарського призначення. Ці землі призначені для ведення фермерського господарства, садівництва, городництва. На них дозволяється будувати садові будинки та господарські споруди;
2. житлової та громадської забудови. Це власне та категорія земель, на яких найчастіше зводяться багатоквартирні будинки, багатофункціональні комплекси та новобудови. На них ми більш детально зупинимося нижче;
3. природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення. На ділянках із таким цільовим призначенням знаходяться заповідники, ботанічні сади, урочища, парки тощо. Тут заборонено будівництво. Користування такими землями має на меті лише збереження та використання;
4. оздоровчого призначення. Локації, що мають природні лікувальні властивості, — мінеральні джерела, хвойні ліси, гірська місцевість. На таких ділянках дозволяється будувати санаторії, бази відпочинку, пансіонати тощо;
5. рекреаційного призначення. Земельні ділянки зелених зон та насаджень міст та інших населених пунктів. На них дозволяється будувати санаторії, бази відпочинку, дачі, туристичні та спортивні табори й аналогічні об’єкти. Від попередньої категорії відрізняється тим, що на землях рекреаційного призначення може знаходитись більш поширений різновид об’єктів, що використовуються для відпочинку та туризму, а на землях оздоровчого призначення повинні розміщуватись об’єкти, пов’язані власне із використанням лікувальних властивостей цих локацій.
6. історико-культурного призначення. На цих землях розташовані пам’ятки культурної спадщини, можна зводити музеї, культурні заповідники тощо;
7. лісогосподарського призначення. Землі, що вкриті лісовою рослинністю, а також ті, що використовуються для потреб лісового господарства;
8. водного фонду. Сюди відносяться моря, річки, озера, водосховища та їхні берегові зони. На подібних ділянках можно будувати санаторії, туристичні бази, яхт-клуби та водогосподарські об’єкти;
9. промисловості, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Землі, надані для розміщення, будівництва та обслуговування промислових, транспортних, енергогенеруючих та інших підприємств. Крім того, на деяких ділянках в межах цієї категорії можна будувати житлові будинки — наприклад, на землях оборони дозволяється зведення житлових комплексів для військовослужбовців та їхніх родин, соціального житла тощо;
10. запасу, резервного фонду та загального користування. Земельні ділянки, які не надані нікому у користування, а також громадські місця — вулиці, майдани, шляхи тощо.

Будувати можна на землях практично кожної з існуючих категорій. Важливо тільки, що саме планується побудувати та яким чином ця будівля буде використовуватися. Кожна категорія поділяється на види. Вони більш точно визначають, що повинно розміщуватися на тій чи іншій ділянці. Розглянемо докладніше на прикладі найбільшої категорії — житлової та громадської забудови.

Землі житлової та громадської забудови

У межах кожної категорії передбачені окремі види (підкатегорії) цільового призначення земельних ділянок. Землі житлової та громадської забудови, враховуючи можливі типи будівель, можуть використовуватись за такими призначеннями:

• землі житлової забудови (код 02): для будівництва та обслуговування житлового будинку (код 02.01); для колективного житлового будівництва (код 02.02); для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торговельно-розважальної та ринкової інфраструктури (код 02.10) та інше — всього 10 підкатегорій;
• землі громадської забудови (код 03): для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти (код 03.02); закладів охорони здоров’я (код 03.03); будівель торгівлі (код 03.03); об’єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (код 03.08) та інше — всього 17 підкатегорій.

Здавалося б, все досить однозначно: на ділянці землі під будівництво житлового будинку можна зводити житловий будинок, на ділянці під будівництво торговельного центру — торговельний центр. Але не все так просто.

Як можна змінити цільове призначення землі?

Раніше ст. 20 Земельного кодексу передбачала, що зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється за проєктами землеустрою та дотриманням передбаченої законом процедури. Тобто для того, щоб змінити цільове, треба було розробити проєкт землеустрою, затвердити його, потім дочекатися рішення органів місцевої влади.

Однак в липні 2020 року Верховний суд ухвалив, що зміна використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення. Це не потребує розробки проєкту землеустрою, його затвердження та інших процедур. Власник або користувач самостійно визначає, як використовувати та що будувати на земельній ділянці. Наприклад, на ділянці для будівництва будівель торгівлі (код 03.03) він має право зводити житловий будинок з об’єктами ринкової інфраструктури (код. 02.10) — бо така зміна відбувається в рамках категорії В «землі житлової та громадської забудови». Єдина умова, якої власник ділянки повинен дотримуватися, — це необхідність урахування стандартів містобудівної документації та документації із землеустрою. І тут важливо знати, що крім цільового призначення, у земельних ділянок є ще функціональне.

Що таке функціональне призначення та як воно пов’язане із цільовим?

Цільове та функціональне призначення — це два різних поняття. Якщо перше походить із земельного законодавства, то друге — з містобудівного. Функціональне призначення земельної ділянки — це вид використання землі згідно з містобудівною документацією: генеральних планів міст, детальних планів територій, планів зонування тощо.

З урахуванням функціонального призначення території поділяються на наступні:

• громадська;
• житлова;
• рекреаційна;
• курортна;
• зона транспортної інфраструктури;
• зона інженерної інфраструктури;
• комунально-складська;
• виробнича;
• спеціальна;
• зона земель історико-культурного призначення;
• зона земель природно-заповідного фонду.

Між типами територій та категоріями земель можна провести певні паралелі. Однак на законодавчому рівні конкретне співвідношення між ними не встановлено — ділянка з цільовим «для будівництва житлового будинку» не обов’язково буде знаходитись у зоні житлової забудови на Генплані. Що тоді робити? Важливо знати, що власник або користувач земельної ділянки повинен використовувати її за цільовим призначення. Це — його зона відповідальності. Використання ділянки за її функціональним призначенням — зона відповідальності місцевих органів влади. Тобто вони просто не мають права видавати містобудівні умови та обмеження. Це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проєктування та будівництва, та без якого зведення новобудов є незаконним.

Що допустимо, а що незаконно будувати на ділянках з невідповідним призначенням?

Змінювати цільове призначення землі в межах категорій є законним. В усіх інших випадках власник або користувач землі може змінити її цільове призначення після погодження з місцевою владою. А як бути з функціональним призначенням? Чи можна змінити його? Та чи законно, наприклад, зводити житловий комплекс на ділянці для громадської забудови?

Для кожної зони населеного пункту, в залежності від функціонального призначення території, встановлено перелік дозволених та допустимих видів забудови — переважні, супутні та допустимі. Наприклад, зона житлової забудови використовується для зведення багатоквартирних та приватних будинків, гуртожитків, котеджів. Також у цій зоні можуть бути розміщені супутні об’єкти — ті, що технологічно пов’язані з об’єктами переважного використання. Це можуть бути паркінги, магазини, розважальні центри тощо. Так само у громадських зонах можуть розташовуватися житлові комплекси. Будівництво на земельній ділянці об’єкта не за переважним видом використання, а за супутнім, не є порушенням.

Висновки

Кожна ділянка землі має цільове та функціональне призначення. Перше регулюється Земельним кодексом, друге — містобудівними документами, головним з яких є Генплан. Законність будівництва житлового комплексу визначається дотриманням і цільового, і функціонального призначення. Цільове можна перевірити на кадастровій карті, функціональне — на генеральному або детальному плані території.

Зміна цільового призначення в межах однієї категорії є законною. Наприклад, побудувати багаторівневий паркінг на землі «для будівництва житлового будинку» можна, якщо так вирішив власник/користувач ділянки та узгодив такі дії з органами місцевої влади. Функціональне призначення — також досить гнучке поняття, адже має крім основного виду використання ще супутнє та допустиме. Наприклад, звести в зоні суспільно-ділового значення житловий комплекс із житловими приміщеннями на верхніх поверхах з комерційними об’єктами на нижніх — допустимо.

Все інше — зміна цільового призначення на іншу категорію, а також забудова, що не відповідає функціональному — вимагає погодження місцевою владою та внесення змін до геокадастру та генплану. Це складна й тривала процедура. І якщо, наприклад, нове цільове буде суперечити переважному і супутньому виду використання, то у зміні цільового призначення буде відмовлено.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua